2023上半年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

核心觀點(diǎn)

政策：相關(guān)政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細(xì)則、加大金融支持力度以及支持租房提取公積金政策三個(gè)方面，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

行業(yè)：住房租賃市場(chǎng)主體活躍度較高，一批保障性租賃住房項(xiàng)目、市場(chǎng)化項(xiàng)目集中落地，且項(xiàng)目多分布于一線城市。同時(shí)企業(yè)層面通過(guò)品牌合作、產(chǎn)品迭代、服務(wù)迭代等方式提升企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。金融方面，銀行信貸、住房租賃產(chǎn)業(yè)基金、REITs等多渠道齊發(fā)力。

市場(chǎng)：上半年重點(diǎn)40城中絕大多數(shù)城市租房成交量上升，房源成交周期先升后降。上半年租金水平相對(duì)穩(wěn)定，二季度季節(jié)性小幅上漲，但上半年總體仍略低于去年同期水平。

展望：預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)熱度先升后穩(wěn)，7月或8月迎來(lái)全年租賃市場(chǎng)熱度高峰。政策層面，保障性租賃住房政策繼續(xù)完善，供需兩端的金融支持力度加大。行業(yè)層面，住房租賃新項(xiàng)目、新品牌將陸續(xù)推出，住房租賃機(jī)構(gòu)化率提升。

一、2023年上半年住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）整體情況：市場(chǎng)活躍度上升，二季度住房租金季節(jié)性小幅上漲，但上半年租金總體略低于去年同期水平

上半年住房租賃需求保持旺盛，遵循傳統(tǒng)的市場(chǎng)規(guī)律，兩個(gè)市場(chǎng)旺季如期而至。由于房源供應(yīng)量的增加，房源成交周期先升后降，不過(guò)相比于去年，今年上半年房源成交周期總體有所延長(zhǎng)，租客對(duì)于租金的議價(jià)能力提升。今年上半年市場(chǎng)租金水平保持相對(duì)平穩(wěn)，二季度季節(jié)性小幅上漲，但上半年總體略低于去年同期水平。

從需求特征來(lái)看，隨著保障性租賃住房發(fā)力，機(jī)構(gòu)化房源供應(yīng)增加并受到新市民、青年人的青睞；租客對(duì)兩居室、60－90平米房源的需求保持旺盛，一居室、60平米以下房源占比同比略有減少。同時(shí)，隨著租客在租賃市場(chǎng)停留時(shí)間拉長(zhǎng)，租客年齡呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，大戶型需求逐步增強(qiáng)，整體租賃需求走向多元化。

1．租賃市場(chǎng)活躍度顯著提高，成交量同比增加超10％

上半年兩個(gè)租賃市場(chǎng)旺季如期而至，市場(chǎng)活躍度高于去年同期。住房租賃客群以新市民、青年人為主，租賃市場(chǎng)的活躍度與大城市新市民、青年人的安居就業(yè)緊密相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)活躍度提升，上半年住房租賃市場(chǎng)熱度高于去年同期。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城租賃成交量比去年同期增加15．5％。從月度來(lái)看，春節(jié)后返城務(wù)工人員租賃需求集中釋放，推動(dòng)2月重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)活躍度快速升高，迎來(lái)春節(jié)后租賃市場(chǎng)旺季。5、6月高校畢業(yè)生開始集中進(jìn)入租賃市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)活躍度連續(xù)環(huán)比上升，租賃市場(chǎng)開始進(jìn)入畢業(yè)季租賃旺季，上半年租賃市場(chǎng)在6月達(dá)到上半年月度峰值。

2．租金水平相對(duì)平穩(wěn)，二季度季節(jié)性小幅上漲，但上半年總體略低于去年同期租金水平

上半年住房租金水平相對(duì)平穩(wěn)，但仍低于去年同期租金水平。住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)核心40城市住房租金指數(shù)顯示，與上年末相比，上半年重點(diǎn)40城住房租金綜合指數(shù)上漲2．14％。但與去年同期相比，住房租金水平微跌了0．63％。具體看，上半年租金走勢(shì)呈N字形。1月份住房租金綜合指數(shù)環(huán)比上漲了2．72％，但2月和3月環(huán)比分別下跌了1．33％和0．4％，4－6月份住房租金又有所回升，環(huán)比分別微漲0．36％、0．33％和0．49％。

圖1 重點(diǎn)40城住房租金綜合指數(shù)

同樣，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示上半年租金成交價(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，不過(guò)仍略低于去年同期。從租金成交價(jià)水平來(lái)看，2023年上半年重點(diǎn)40城月租金水平為36．6元／平米，比去年上半年下跌1．2％；套均月租金為2896．3元／套，與去年同期基本持平。雖然住房租賃市場(chǎng)活躍度較高，但隨著住房租賃市場(chǎng)個(gè)人業(yè)主房源、住房租賃企業(yè)房源供應(yīng)量的持續(xù)增加，租金成交價(jià)水平整體低于上年同期。從成交價(jià)月度租金指數(shù)來(lái)看，除4月外，其余月份租金指數(shù)均環(huán)比穩(wěn)中微漲。不過(guò)與上年同月相比，上半年各月租金同比仍下跌，跌幅在1．0％－2．4％之間。

圖2 重點(diǎn)40城租金指數(shù)

3．中小戶型需求旺盛，兩居室成交占比最高

上半年租賃成交中兩居室、60－90平米房源占比最高。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城兩居室成交占比最高，占比40．8％，其次為一居室，占比27．9％；租賃成交中面積段為60－90平米的占比達(dá)到35．2％，其次為60平米以下，占比為31．5％。對(duì)比去年同期，2023年上半年租賃成交結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，租客對(duì)于一居室、兩居室的小戶型租賃房源需求仍保持旺盛。一居室或60平米以下的占比略有減少，部分對(duì)一居室有需求的租客或轉(zhuǎn)向了租賃集中式長(zhǎng)租公寓，尤其是保障性租賃住房。

圖3 2022年上半年、2023年上半年重點(diǎn)40城租賃成交結(jié)構(gòu)分布

4．房源成交周期先升后降，租客租房難度降低

房客源活躍度提升，房屋出租周期先升后降。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城新增掛牌房源量、新增帶看客戶量同比、環(huán)比均增加超過(guò)9％。房源端、客源端活躍度均保持上升的趨勢(shì)。2023年上半年重點(diǎn)40城房客源成交周期分別為65．0天、10．5天。相比于去年，今年上半年房源成交周期總體有所延長(zhǎng)。從季度來(lái)看，房源供應(yīng)量的增加同時(shí)使得2023年一季度房屋出租周期比2022年四季度上升12．1天，但2023年二季度房源成交周期比一季度縮短13．6天，出房速度有所加快。從客源端來(lái)看，一、二季度客源成交周期連續(xù)縮短，顯示出租客的租房難度在降低，可選擇房源量較多，有利于租客選擇匹配自身需求的房源。

圖4 重點(diǎn)40城新增掛牌量、新增帶看客戶量走勢(shì)

圖5 重點(diǎn)40城房客源成交周期走勢(shì)（天）

5． 租客：租客年齡有所增長(zhǎng)，30歲以上租客占比提升

25－34歲租客仍是主力群體，大齡租客人群占比同比增加顯著。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城租賃成交中，25－29歲租客占比最高，達(dá)到26．9％，其次為30－34歲租客群體，兩者累計(jì)占比近5成。對(duì)比去年上半年，30歲以上租客群體占比增加4．5個(gè)百分點(diǎn)。租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間延長(zhǎng)，未婚租客陸續(xù)步入婚姻生活，市場(chǎng)上家庭型租客增加?？紤]到老人和小孩的居住需求，家庭型租客對(duì)于大戶型房屋的租賃需求較強(qiáng)，整體租賃需求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。

圖6 2022年上半年、2023年上半年重點(diǎn)40城租客年齡結(jié)構(gòu)分布

（二）不同城市表現(xiàn)：一線城市市場(chǎng)升溫相對(duì)更快

分城市來(lái)看，上半年多數(shù)城市住房租賃市場(chǎng)活躍度同比提高，但租金還未回升至去年同期水平。

從成交量來(lái)看，重點(diǎn)40城中，35個(gè)城市同比、環(huán)比均呈現(xiàn)升溫趨勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年除北京、煙臺(tái)住房租賃成交量環(huán)比減少且幅度不超過(guò)4％外，其余38個(gè)城市租賃成交量均環(huán)比增加，且多數(shù)城市環(huán)比增幅超過(guò)10％。從同比來(lái)看，上半年北京、成都、寧波、石家莊、武漢租賃成交量同比減少，其余35個(gè)城市租賃成交量均同比增加，同比增幅最高的前10個(gè)城市多為長(zhǎng)三角地區(qū)、東南沿海地區(qū)的城市。

從租金水平來(lái)看，緯房研究院數(shù)據(jù)顯示，與上年末相比，上半年重點(diǎn)40城中27個(gè)城市住房租金小幅上漲，13個(gè)城市住房租金下跌。與2022年上半年相比，16個(gè)城市住房租金上漲，24個(gè)城市住房租金下降。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，分不同能級(jí)城市租金指數(shù)來(lái)看，各能級(jí)城市各月租金指數(shù)均同比下跌，一線城市同比跌幅較小，各月同比跌幅在0．1％－1．5％之間。

圖7 重點(diǎn)40城租金漲跌情況

住房租金漲幅呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出“快者恒快、慢者恒慢”的現(xiàn)象。過(guò)去四年住房租金漲幅快的城市，2023上半年漲幅依然相對(duì)較快；而過(guò)去四年住房租金漲幅相對(duì)較慢的城市，2023上半年漲幅依然相對(duì)較慢。

圖9 2023年上半年重點(diǎn)40城住房租金增長(zhǎng)率與2022年底住房租金指數(shù)關(guān)系

與上年底相比，一線城市住房租金均上漲，且除上海外均高于去年同期水平。從漲幅來(lái)看，北京上半年住房租金上漲最快，漲幅為5．03％；其次是廣州和深圳，上半年住房租金漲幅均為2．83％；上海漲幅最小，也達(dá)到1．93％。

與去年同期相比，一線城市住房租金以微漲為主，其中廣州住房租金上漲0．80％，深圳上漲0．56％，北京上漲0．48％，但上海下降3．47％。

圖10 一線城市住房租金變動(dòng)情況（％）

二線城市上半年住房租金漲跌參半，但多數(shù)城市未達(dá)到去年同期水平。與上年末相比，住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的26個(gè)二線城市中，有10個(gè)城市住房租金下降，16個(gè)城市住房租金上漲。其中，鄭州、哈爾濱、南昌等城市的住房租金降幅最大；長(zhǎng)沙、青島、西安、天津、成都等城市漲幅在4％以上。

與2022年同期相比，住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的26個(gè)二線城市中，有16個(gè)城市住房租金下降，10個(gè)城市住房租金上漲。其中，鄭州、武漢、南昌等城市上半年住房租金跌幅最大，分別下跌4．67％、3．18％和2．77％；西安、青島、長(zhǎng)沙等城市上半年住房租金同比漲幅最大，分別上漲3．42％、2．78％和2．25％。

圖11 二線城市住房租金變動(dòng)情況（％）

三線城市上半年住房租金總體上漲，但大部分仍低于去年同期水平。住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)40城中有10個(gè)三線城市。與上年末相比，其中7個(gè)城市上半年住房租金上漲，3個(gè)城市下降。其中，太原和銀川漲幅最高，分別為3．63％和3．60％。與去年同期相比，7個(gè)城市住房租金低于去年同期水平，而3個(gè)城市住房租金高于去年同期水平。其中，蘭州和廊坊住房租金跌幅最高，分別為2．93％和2．78％。

圖12 三線城市住房租金變動(dòng)情況（％）

二、2023年上半年住房租賃市場(chǎng)政策動(dòng)態(tài)

上半年，相關(guān)政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細(xì)則、加大金融支持力度以及支持租房提取公積金政策三個(gè)方面，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。在完善保障性租賃住房落地政策方面，多個(gè)城市明確了項(xiàng)目的準(zhǔn)入退出機(jī)制，并加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度；租房提取公積金政策方面，重慶、北京等多個(gè)城市提高了可提取額度，加大了對(duì)租房群體的資金支持；在金融政策方面，重資產(chǎn)自持租賃住房項(xiàng)目成為支持重點(diǎn)，并鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步落實(shí)了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的相關(guān)推進(jìn)機(jī)制，探索逐步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的覆蓋面。

完善保障性租賃住房落地政策。杭州、深圳、成都和西安、廣州陸續(xù)發(fā)布了保障性租賃住房落地指導(dǎo)配套政策，如杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等部門出臺(tái)了《關(guān)于做好保障性租賃住房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)工作的通知》，至此杭州市形成了保障性租賃住房“1＋5”政策，其中“1”是指《杭州市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》；“5”是指保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)配套政策；《深圳市保障性租賃住房管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）等保障性住房相關(guān)政策發(fā)布，深圳保障性住房體系將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調(diào)整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的持續(xù)完善。北京市出臺(tái)住房租賃相關(guān)的示范文本，成都則出臺(tái)了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的通知。

政策支持租房提取公積金力度加強(qiáng)。多地出臺(tái)政策，提高租房提取公積金的額度。重慶出臺(tái)政策，多子女家庭最高可提5400元；廣東則對(duì)子女較多家庭適當(dāng)提高租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合條件且有未成年子女家庭，根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量，給予適當(dāng)照顧。北京出臺(tái)公積金租房政策，對(duì)于五類租房情形提高提取額度，存在多子女家庭、租住公共租賃住房或保障性租賃住房等情況的，可以按照實(shí)際月租金提取，不受月存繳額的限制。海南省發(fā)布優(yōu)化租房提取公積金政策，指出要加大對(duì)住房公積金繳存人租賃住房支持力度，更好滿足繳存人租賃住房的實(shí)際需求。對(duì)于滿足條件的繳存人，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。南京出臺(tái)相關(guān)政策，加大對(duì)多子女家庭住房公積金購(gòu)房和租房的支持力度，對(duì)于無(wú)房多子女家庭，每月提取住房公積金支付房租的限額提高20％。

加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展。央行等部門出臺(tái)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），加大對(duì)住房租賃的金融支持力度，重點(diǎn)支持發(fā)展重資產(chǎn)模式的住房租賃項(xiàng)目。此次《意見(jiàn)》，一是通過(guò)租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新促進(jìn)住房租賃企業(yè)、事業(yè)單位等購(gòu)買閑置房屋作為保障性租賃住房，一方面將會(huì)促進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目房源供給增加，另一方面也會(huì)有效盤活存量閑置資產(chǎn)，在一些城市新房去化承壓的情況下，也會(huì)促進(jìn)部分去化難度較大的新房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)。二是為經(jīng)營(yíng)自持租賃住房的租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)貸款，置換開發(fā)建設(shè)貸款，能夠降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，有利于企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。三是保障性租賃住房REITs的發(fā)展有望提速。REITs的發(fā)展需要市場(chǎng)上有大量的穩(wěn)定可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)租賃住房項(xiàng)目，此次政策通過(guò)多種方式支持重資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，為項(xiàng)目的穩(wěn)定可持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了多種金融支持方式，也提出了在雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等區(qū)域開展REITs試點(diǎn)，旨在完成租賃住房項(xiàng)目公募REITs上市的模式閉環(huán)，形成“低風(fēng)險(xiǎn)、高穩(wěn)定、可退出”的租賃住房重資產(chǎn)模式。國(guó)家發(fā)展改革委出臺(tái)的《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱及說(shuō)明的通知》和證監(jiān)會(huì)推出的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》進(jìn)一步細(xì)化了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的推動(dòng)機(jī)制，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，研究提出項(xiàng)目建成后通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資本金退出的可能性。這是國(guó)家層面首次在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)階段將REITs作為退出機(jī)制的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)性文件。

地方層面出臺(tái)政策推動(dòng)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品發(fā)行。上海發(fā)布《上海市加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施》，指出要拓寬民營(yíng)企業(yè)融資渠道，充分發(fā)揮上交所等平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，積極開展政策解讀和宣傳引導(dǎo)，支持符合條件的民間投資項(xiàng)目在保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域加快發(fā)行REITs產(chǎn)品，鼓勵(lì)民間資本參與REITs的戰(zhàn)略配售。支持民營(yíng)企業(yè)在上海設(shè)立資產(chǎn)管理公司，將不同地區(qū)的資產(chǎn)進(jìn)行政策優(yōu)化后通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs充分盤活。上海也出臺(tái)了政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，探索公共租賃住房投融資機(jī)制，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可利用多種渠道籌集公共租賃住房，如商品住房中配建、集中新建、改建閑置的非居住房源等渠道，積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源。

三、2023年上半年住房租賃行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)

上半年，住房租賃行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)兩類特征：一是市場(chǎng)主體保持較高活躍度，行業(yè)中陸續(xù)有新的住房租賃品牌推出，市場(chǎng)化、保障性租賃房源供應(yīng)增加，同時(shí)企業(yè)層面通過(guò)品牌合作、產(chǎn)品迭代、服務(wù)迭代等方式提升企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)能力，租賃房源供應(yīng)側(cè)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為租賃房源品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率的競(jìng)爭(zhēng)。二是企業(yè)獲得融資渠道走向多元化，尤其是產(chǎn)業(yè)基金的成立、銀行貸款的支持，項(xiàng)目上更多聚焦保障性租賃住房。

住房租賃市場(chǎng)主體活躍度較高，一批保障性租賃住房項(xiàng)目、市場(chǎng)化項(xiàng)目集中落地，項(xiàng)目多分布于一線城市。今年上半年各地住房租賃新項(xiàng)目陸續(xù)入市，尤其是保障性租賃住房項(xiàng)目紛紛加速落地，社會(huì)資本參與度顯著提升。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，上半年新入市或籌建中的住房租賃項(xiàng)目中北京、上海、深圳的租賃項(xiàng)目占比超過(guò)五成，保障性租賃住房項(xiàng)目占比超過(guò)五成。市場(chǎng)化項(xiàng)目步伐同樣提速，租賃機(jī)構(gòu)開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量繼續(xù)保持增加的趨勢(shì)，很多企業(yè)積極拓展進(jìn)入新的城市，部分企業(yè)也推出了新的長(zhǎng)租公寓品牌。

企業(yè)品牌合作、品牌升級(jí)、產(chǎn)品線升級(jí)等進(jìn)展較多，不過(guò)盈利能力仍有待提升。機(jī)構(gòu)品牌間合作增多，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，包括開發(fā)企業(yè)與租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)合作，租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)與酒店交易服務(wù)平臺(tái)企業(yè)合作等。依托租賃企業(yè)對(duì)于客戶需求的深入洞察，很多企業(yè)也在不斷升級(jí)品牌、產(chǎn)品和服務(wù)。上半年上市公司陸續(xù)發(fā)布了2022年年報(bào)、2023年一季報(bào)，多家企業(yè)在2022年實(shí)現(xiàn)了房源數(shù)量的增長(zhǎng)，不過(guò)企業(yè)的盈利能力仍有待繼續(xù)提升。根據(jù)貝殼發(fā)布的2023年一季報(bào)，截止一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬(wàn)套；其中，分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬(wàn)套。

銀行支持力度加大，項(xiàng)目類型以保障性租賃住房為主。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2023年一季度末，住房租賃貸款同比增長(zhǎng)93．5％。多家銀行機(jī)構(gòu)與政府住建主管部門簽訂合作協(xié)議，或是通過(guò)與住房租賃企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以及為租賃項(xiàng)目直接提供銀行貸款等方式支持住房租賃行業(yè)發(fā)展，覆蓋市場(chǎng)化項(xiàng)目、保障性租賃住房項(xiàng)目，不過(guò)項(xiàng)目類型還是以保障性租賃住房為主。2023年1月人民銀行印發(fā)的《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，人民銀行設(shè)立額度為1000億元的住房租賃貸款支持計(jì)劃，該計(jì)劃已經(jīng)在濟(jì)南成功落地。

住房租賃產(chǎn)業(yè)基金發(fā)力，REITs蓄勢(shì)待發(fā)。住房租賃產(chǎn)業(yè)基金積極拓展項(xiàng)目，如建信住房租賃基金已與天津市政府、北京保障房中心或下屬主體等單位共同出資設(shè)立子基金，并積極推動(dòng)開展企業(yè)間的產(chǎn)業(yè)基金合作。公開信息顯示，產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)開始收購(gòu)住房租賃項(xiàng)目，同時(shí)基金管理公司或投資管理公司、租賃企業(yè)也開始通過(guò)收購(gòu)的方式布局住房租賃業(yè)務(wù)。在REITs方面，以北京、上海住房租賃企業(yè)為代表，積極開展REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的招標(biāo)工作，未來(lái)在央行等部門擬出臺(tái)的金融政策支持下，重資產(chǎn)模式的住房租賃項(xiàng)目將會(huì)增加，將為REITs提供更多的項(xiàng)目選擇。其他融資方式上，全國(guó)首單保障性住房租賃擔(dān)保債務(wù)融資工具（CB）成功發(fā)行，住房租賃項(xiàng)目ABS和ABN、類REITs均有正常推進(jìn)。

各地因城施策推進(jìn)租賃房源供應(yīng)，保障性租賃房源產(chǎn)品多元化發(fā)展。根據(jù)北京發(fā)布的《2023年度擬供應(yīng)租賃住房用地項(xiàng)目信息》，北京擬推出的存量房源轉(zhuǎn)化項(xiàng)目占2023年總租賃用地項(xiàng)目的45％以上；深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計(jì)劃》，公布了建設(shè)保障性住房項(xiàng)目清單，同時(shí)推動(dòng)“工業(yè)上樓”配套建設(shè)保障性住房工作，未來(lái)每年至少可建設(shè)約100萬(wàn)平方米的宿舍型保障性租賃住房；成都已經(jīng)在10余個(gè)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目中，籌集保障性租賃住房超過(guò)2萬(wàn)套，滿足新市民、青年人的職住平衡需求；武漢推出首批“先租后售”保障性租賃住房項(xiàng)目，承租人租滿5年后，可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)買房屋全部產(chǎn)權(quán)，租購(gòu)房市場(chǎng)通道進(jìn)一步打通。除了項(xiàng)目建設(shè)外，部分城市還推進(jìn)了更多保障性租賃住房的服務(wù)建設(shè)。廣州啟動(dòng)全國(guó)首個(gè)港澳青年公寓住房公積金按月付房租項(xiàng)目；上海徐匯區(qū)保障性租賃住房（人才安居）服務(wù)專窗揭牌，指導(dǎo)新市民、青年人申請(qǐng)房源、辦理入??；青浦區(qū)推出農(nóng)村自建房統(tǒng)一住房租賃平臺(tái)。

四、2023年下半年住房租賃市場(chǎng)走勢(shì)展望

預(yù)計(jì)下半年租賃市場(chǎng)熱度先升后穩(wěn)，7月或8月迎來(lái)全年租賃市場(chǎng)熱度小高峰。從租賃市場(chǎng)需求端來(lái)看，據(jù)教育部預(yù)計(jì)2023屆全國(guó)普通高校畢業(yè)生規(guī)模達(dá)1158萬(wàn)人，同比增加82萬(wàn)人，畢業(yè)生總?cè)藬?shù)再創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)將在7月或8月達(dá)到全年市場(chǎng)熱度小高峰。

保障性住房租賃政策繼續(xù)完善，供需兩端金融支持力度加大。在保障性租賃住房方面，目前仍有部分城市尚未出臺(tái)完善的政策細(xì)則，預(yù)計(jì)未來(lái)將陸續(xù)出臺(tái)，包括保障性租賃住房項(xiàng)目管理、出租管理、租金管理等。在市場(chǎng)化租賃住房方面，市場(chǎng)主體仍缺少有力的金融支持政策，隨著保障性租賃住房管理趨于完善，市場(chǎng)化的金融支持政策將會(huì)加快出臺(tái)。同時(shí)在需求端，各城市將繼續(xù)加大公積金或銀行對(duì)于新市民、青年人租房消費(fèi)的支持力度。

住房租賃新項(xiàng)目、新品牌將陸續(xù)推出，住房租賃機(jī)構(gòu)化率提升。下半年各市場(chǎng)主體將繼續(xù)推出保障性租賃住房、市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，繼續(xù)推高住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率。機(jī)構(gòu)化率的提升，則進(jìn)一步帶動(dòng)整體住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)效率的提升。而隨著供應(yīng)端的競(jìng)爭(zhēng)加劇，個(gè)人房東委托機(jī)構(gòu)管理的需求增強(qiáng)，帶動(dòng)分散式租賃房源的機(jī)構(gòu)化，進(jìn)而形成住房租賃品質(zhì)提升正循環(huán)。

總之，隨著我國(guó)整體住房租賃需求保持旺盛，租客在租賃市場(chǎng)停留的時(shí)間拉長(zhǎng)，家庭型租客呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)品需求更加多元化。從供給端來(lái)看，租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率逐步提升，住房租賃企業(yè)提供的市場(chǎng)化項(xiàng)目、保障性租賃住房項(xiàng)目集中落地，在保障新市民、青年人租賃居住需求的同時(shí)，進(jìn)一步提升了租賃住房的裝修及房屋配套品質(zhì)，滿足了他們對(duì)專業(yè)的居家服務(wù)的需求。隨著供需結(jié)構(gòu)匹配逐步優(yōu)化，住房租賃行業(yè)生態(tài)將逐步完善，住房租賃市場(chǎng)將逐步走向成熟發(fā)展。

五、對(duì)策建議

一是加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)租房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)是確保租房市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措。建立完善的數(shù)據(jù)收集與分析機(jī)制，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，為決策提供科學(xué)依據(jù)。

二是加強(qiáng)對(duì)新畢業(yè)大學(xué)生的租房政策支持。政府可以通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)資金，向符合條件的新畢業(yè)大學(xué)生提供人才租房補(bǔ)貼。幫助他們減輕負(fù)擔(dān)，尤其是對(duì)于那些就業(yè)薪資相對(duì)較低的畢業(yè)生。支持租賃企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建立專門的青年公寓項(xiàng)目，為新畢業(yè)大學(xué)生提供優(yōu)惠的租金和良好的居住條件。這些公寓或房屋項(xiàng)目可以設(shè)立在大學(xué)附近或就業(yè)熱點(diǎn)地區(qū)，方便畢業(yè)生的工作和生活。同時(shí)嚴(yán)禁信息平臺(tái)和中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳等不當(dāng)行為，保護(hù)新畢業(yè)大學(xué)生的合法權(quán)益，提高租房交易的透明度和公平性。

三是推動(dòng)租賃市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。支持鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)租賃型住房或?qū)⑸唐纷》扛臑樽赓U性租房，并提供相應(yīng)的融資支持。支持租賃企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)達(dá)到一定年限的房源先租后賣，并對(duì)由租房轉(zhuǎn)購(gòu)房者提供一定的金融、財(cái)稅、公共服務(wù)支持。通過(guò)推動(dòng)兩個(gè)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)租買中性。

四是持續(xù)推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)。通過(guò)推進(jìn)公共服務(wù)均等化、進(jìn)一步放開租房落戶限制等，持續(xù)推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)，破除制約租房市場(chǎng)發(fā)展的最大制度障礙。

本報(bào)告數(shù)據(jù)與觀點(diǎn)僅供研究參考，市場(chǎng)評(píng)價(jià)以統(tǒng)計(jì)部門為準(zhǔn)。

總顧問(wèn)：李文杰，貝殼找房高級(jí)副總裁，貝殼研究院院長(zhǎng)

策劃：

鄒琳華 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，緯房研究院首席研究員

吳 曄 新華網(wǎng)產(chǎn)經(jīng)中心副總編輯

黃 卉 貝殼研究院研究專家

顏 燕 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副教授，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)

主要撰寫人：

鄒琳華 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院

顏 燕 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院

黃 卉 貝殼研究院

趙 丹 貝殼研究院

張英杰 北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

媒體支持：

新華網(wǎng)房產(chǎn)家居頻道

數(shù)據(jù)支持：

緯房研究院

貝殼研究院

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組

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附表1 2023年6月末40城住房租金指數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：緯房研究院