［提要］福州物業(yè)服務(wù)業(yè)歷經(jīng)20多年的快速發(fā)展，規(guī)模持續(xù)擴大，服務(wù)水平不斷提升，市場秩序逐步規(guī)范。但存在企業(yè)整體素質(zhì)偏低、發(fā)展環(huán)境亟待改善等問題，行業(yè)發(fā)展受到嚴重制約。應(yīng)在健全機制、培育市場、政策扶持、優(yōu)化環(huán)境上下功夫，加快推動傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展研究

 

 

　　物業(yè)服務(wù)業(yè)是服務(wù)業(yè)的重要組成部分，是社會管理的重要內(nèi)容，對改善人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、構(gòu)建和諧社會等具有重要意義。福州物業(yè)服務(wù)業(yè)雖經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，規(guī)模持續(xù)擴大，服務(wù)水平不斷提升，市場秩序逐步規(guī)范。但存在企業(yè)整體素質(zhì)偏低、發(fā)展環(huán)境亟待改善等問題，行業(yè)發(fā)展受到嚴重制約。應(yīng)在健全機制、培育市場、政策扶持、優(yōu)化環(huán)境上下功夫，加快推動傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一、福州物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展取得的主要成效

　　始于1985年的福州物業(yè)服務(wù)業(yè)，伴隨住房制度改革的深入和住房商品化的推進，以及城市化進程的加快，呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢，取得明顯成效。

　　（一）行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大。截止2011年底，福州市具有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)共有437家，實施物業(yè)服務(wù)項目1200多個，管理面積達5500多萬平方米，覆蓋率近70%，其中新建住宅小區(qū)覆蓋率達100%。物業(yè)管理的類型、區(qū)域，也從過去的住宅小區(qū)和辦公樓宇，發(fā)展到工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、政府辦公區(qū)、商業(yè)綜合體等社會公共建筑，業(yè)務(wù)范圍不斷拓展到外省、市。

　?。ǘ┱叻ㄒ?guī)逐步完善。近年來，福州市相繼出臺了《關(guān)于福州市物業(yè)管理四級職責分工意見》、《福州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》、《福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導性收費標準》、《關(guān)于進一步規(guī)范和加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理工作的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范業(yè)主大會召開等示范文本的通知》、《福州市前期物業(yè)管理項目招投標管理辦法》、《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》示范文本等相關(guān)配套文件，并積極做好《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》修訂完善等工作。

　　（三）市場秩序逐步規(guī)范。福州以強化行業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)為切入點，堅持依法行政、依法管業(yè)，著力規(guī)范市場行為。通過開展規(guī)范提升城市住宅小區(qū)物業(yè)管理專項行動，組織物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）項目考評，強化物業(yè)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)管，建立企業(yè)動態(tài)聯(lián)合監(jiān)管機制和物業(yè)服務(wù)項目常態(tài)化檢查機制等市場規(guī)范性工作，促進了行業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄋ模┱w素質(zhì)不斷提升。截止2011年底，全市一級資質(zhì)企業(yè)10家（2009年前僅有2家），二級資質(zhì)企業(yè)16家（2009年13家），三級資質(zhì)企業(yè)411家（包括暫定三級資質(zhì)59家）。物業(yè)管理服務(wù)項目獲國優(yōu)和國家示范項目共25個，獲省優(yōu)和省級示范項目68個，獲市優(yōu)項目212個。

　　（五）社會經(jīng)濟效益顯現(xiàn)。目前,物業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達4　5多萬人，年經(jīng)營收入7億多元，年創(chuàng)稅收4000多萬；近年來，通過行業(yè)總動員，在國家文明委專家抽檢的物業(yè)服務(wù)小區(qū)中均達到文明小區(qū)標準要求，為福州市創(chuàng)建文明城市工作做出了積極貢獻。

　　二、福州市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

　　(一)企業(yè)素質(zhì)偏低，發(fā)展后勁不足

　　1、總體資質(zhì)偏低，經(jīng)營規(guī)模偏小。福州現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)中一、二級資質(zhì)企業(yè)占比僅為6%，三級和暫定三級資質(zhì)占比為94%。全市平均每個企業(yè)管理面積僅有約12　6萬平方米，只及目前廈門市平均每家企業(yè)管理面積30　9萬平方米的40%左右。由于低資質(zhì)企業(yè)占比高，決定了物業(yè)管理服務(wù)項目少、規(guī)模小和單位成本高，加之收費標準低、收繳率低，許多企業(yè)處于保本微利或虧損經(jīng)營的低檔次運營狀態(tài)，僅能勉強維持現(xiàn)狀，難以提高服務(wù)水平，更談不上規(guī)模效應(yīng)。

　　2、經(jīng)營不夠規(guī)范，服務(wù)不夠到位。多數(shù)企業(yè)還處于拓荒和粗放經(jīng)營狀態(tài)，仍停留在小區(qū)的衛(wèi)生、門衛(wèi)值班、日常維修等低層次服務(wù)上，自我提高和參與競爭的意識和機制尚未形成。個別企業(yè)服務(wù)意識不強，管理制度不健全，服務(wù)質(zhì)量不到位，不尊重業(yè)主的權(quán)利，收費標準和服務(wù)標準不能及時公布或明示。

　　（二）物業(yè)收不抵支，面臨生存危機，影響物業(yè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

　　物業(yè)管理收不抵支成為行業(yè)經(jīng)營中的最主要問題。物業(yè)服務(wù)費收入不能滿足正常的物業(yè)服務(wù)支出，物業(yè)管理普遍存在主業(yè)經(jīng)營虧損的狀況。究其主要原因：一是物業(yè)收費標準低，經(jīng)營成本不斷上升?！秳趧雍贤ā穼嵤┖腿凶畹凸べY標準持續(xù)上調(diào)后，人力成本支出占經(jīng)營收入的比例由40-50%上升到70-80%，而現(xiàn)行的物業(yè)收費標準自2007年確定后一直未做調(diào)整，并伴隨CPI的不斷增長，物業(yè)企業(yè)利潤明顯下降。二是物業(yè)費收繳難，收繳率低。目前，全市住宅物業(yè)小區(qū)物業(yè)費收繳率較高的達80％－90％，差的不足40％，近10年來平均僅有70%左右。由于收費標準低和收費難，有相當部分企業(yè)或項目處于虧損狀態(tài)，導致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。近年來就有10多家物業(yè)企業(yè)，因業(yè)主拖欠物業(yè)費造成企業(yè)經(jīng)營困難而退出40多個物管項目。

　　（三）物業(yè)管理機制尚未完全落實到位，制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展

　　1、四級物業(yè)管理體制的監(jiān)管協(xié)調(diào)格局尚未完全形成。當前，物業(yè)管理沒有納入社區(qū)建設(shè)，物業(yè)管理和社區(qū)管理未形成合力，社區(qū)居委會對業(yè)主委員會缺乏有效的指導和監(jiān)督手段，在運行中出現(xiàn)社區(qū)組織和物業(yè)企業(yè)各干各的，甚至產(chǎn)生互相矛盾的現(xiàn)象。“分級負責，重心下移、屬地化管理”的原則也落實不好，基層物業(yè)管理普遍存在行政機構(gòu)設(shè)置、人員配備、經(jīng)費保障不到位等問題。如有的街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理站機構(gòu)不健全，沒有固定人員編制，人員不落實或人員流動性大，對轄區(qū)業(yè)主大會組建、業(yè)主委員會運作的指導、監(jiān)督工作不到位等。

　　2、業(yè)主大會成立難，業(yè)主委員會運作不規(guī)范。一些街（鎮(zhèn)）把組織成立業(yè)主大會和監(jiān)督業(yè)主委員運作看作是一項可有可無的工作，對組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作不主動、不熱心；有關(guān)法規(guī)規(guī)定業(yè)主一入住小區(qū)就要有10%聯(lián)名，方可成立業(yè)主大會，缺乏一定可行性；一些業(yè)主參與業(yè)主委員會選舉意識不強，導致業(yè)主委員會成立難；一些業(yè)主委員會成員素質(zhì)不高，為謀取個人私利，往往煽動業(yè)主對抗物業(yè)企業(yè)；有的業(yè)主委員會成員做出違背業(yè)主意愿的決定，損害業(yè)主的利益。

　　3、有關(guān)法規(guī)政策不夠完善。現(xiàn)行的《福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導性收費標準》等規(guī)范性政策規(guī)定，雖在一定時期內(nèi)有力地促進了行業(yè)的發(fā)展，但隨著經(jīng)濟社會的深入發(fā)展，部分政策條款已嚴重制約物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)業(yè)適用5　5%的稅率，比同屬第三產(chǎn)業(yè)的交通運輸、房地產(chǎn)業(yè)、郵政通信業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高，對該行業(yè)發(fā)展造成影響。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境有待改善

　　1、相關(guān)行政職能部門支持不夠。近年來，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，違章搭建、違規(guī)裝修、無照經(jīng)營、噪聲擾民、破壞綠化、改變使用功能等問題較為嚴重，但一些政府職能部門管理工作卻“止步”于小區(qū)圍墻，造成執(zhí)法缺位、執(zhí)法不到位，把原本屬于本部門管理的工作推給物業(yè)管理公司去做，物業(yè)公司本身沒有執(zhí)法權(quán)，物業(yè)企業(yè)承擔著很多超出企業(yè)自身職責范圍的社會職能，影響物業(yè)管理的服務(wù)實效。

　　2、部分業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識淡薄，缺乏對物業(yè)企業(yè)理解。業(yè)主雖然普遍歡迎物業(yè)服務(wù)，但是許多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)等價交換的商品屬性缺乏認識，片面追求不符合市場規(guī)律的“價格低、服務(wù)好”的物業(yè)服務(wù)；部分業(yè)主缺乏對物業(yè)企業(yè)的了解和理解，存在“無論發(fā)生什么問題和糾紛，交了物業(yè)費, 物業(yè)企業(yè)就要包打天下”的思想誤區(qū)。

　　3、社會輿論宣傳缺乏客觀性。物業(yè)企業(yè)為改善人居環(huán)境、構(gòu)建和諧社會做出了很大貢獻。但目前福州有的報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體對物業(yè)服務(wù)的報道多偏向負面，社會輿論宣傳缺乏一定的客觀性。物業(yè)企業(yè)在發(fā)展中承受了許多不公正的待遇, 背負了更多的社會壓力, 影響物業(yè)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　4、物業(yè)小區(qū)停車位引發(fā)糾紛多。規(guī)劃停車泊位不足與汽車保有量劇增導致物業(yè)小區(qū)內(nèi)“停車難”問題凸顯。一些車輛亂停亂放，占用綠化地、道路、消防通道，影響業(yè)主出行和消防安全；有關(guān)部門因職責權(quán)限范圍所限，無法進入小區(qū)執(zhí)法；業(yè)主與物業(yè)企業(yè)員工間因規(guī)范停車勸導引發(fā)的語言、肢體沖突時有發(fā)生，既增加了物業(yè)服務(wù)的困難，也影響業(yè)主的生活品質(zhì)和基本安全。

　　5、老舊居住區(qū)推行物業(yè)管理的難度很大。上世紀九十年代之前籌建的老舊小區(qū)，由于歷史原因，建造標準較低，公共空間、綠化面積小，道路、水電設(shè)施老舊、破損嚴重，小區(qū)保潔、綠化、治安問題較突出，居民反映強烈，亟待推行物業(yè)管理服務(wù)。但老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久，房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng)嚴重，配套設(shè)施嚴重不足，住宅零星分散且沒有收繳物業(yè)維修專項資金，缺乏實施物業(yè)管理的條件。

　　三、促進福州物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策建議

　　深入貫徹落實科學發(fā)展觀，以“為民、便民、利民、惠民”為宗旨，以市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導向，著力理順管理體制機制，加強政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范服務(wù)標準，加快培育一批具有較強核心競爭力、較大影響力的品牌龍頭物業(yè)服務(wù)企業(yè)，努力構(gòu)建與福州大都市區(qū)建設(shè)要求相適應(yīng)的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　?。ㄒ唬┲∪珯C制，形成物業(yè)管理齊抓共管的工作局面

　　1、建立領(lǐng)導機制，形成物業(yè)管理工作的合力。物業(yè)管理作為一個綜合性強、涉及面廣的社會性、民生性服務(wù)行業(yè)，事關(guān)多個職能部門或單位，由單個部門牽頭協(xié)調(diào)難度很大。建議成立由市政府分管領(lǐng)導擔任主任，相關(guān)職能部門和單位為成員的“福州市物業(yè)管理委員會”，在市房管局設(shè)立辦公室，建立工作制度，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導全市物業(yè)管理工作?？h（市）區(qū)各級政府要各自出臺相應(yīng)的物業(yè)管理政策，做好當?shù)氐奈飿I(yè)管理工作。各成員單位要各司其職、密切配合，加快形成房管、公安、消防、衛(wèi)生等“各部門物業(yè)綜合管理機制”，推動相關(guān)政府職能部門管理工作進入小區(qū)、更加方便居民住戶，共同推進物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。市政府應(yīng)把加強物業(yè)管理工作提到議事日程，把物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展納入全市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和工作目標責任考核體系，確保各項工作和政策法規(guī)定落實到位。相關(guān)職能部門要加大執(zhí)法力度，強化執(zhí)法機關(guān)對物業(yè)管理事務(wù)的指導監(jiān)督責任，尤其要進一步強化街（鎮(zhèn)）的物業(yè)管理權(quán)力和執(zhí)法管理力度，做好相關(guān)行政人員編制和資金保障工作，徹底改變當前福州物業(yè)管理“執(zhí)法難”的現(xiàn)狀。

　　2、健全管理網(wǎng)絡(luò)，理順物業(yè)管理工作關(guān)系。按照“分級負責，重心下移、屬地化管理”的原則，建立完善市、縣（市）區(qū)、街（鎮(zhèn)）、社區(qū)“四級”物業(yè)管理體制，構(gòu)建社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)“三位一體”的物業(yè)管理模式，形成市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)主管部門監(jiān)督管理、街（鎮(zhèn)）、社區(qū)組織協(xié)調(diào)、物業(yè)管理部門具體落實、相關(guān)部門密切配合的長效工作機制。強化基層政府在物業(yè)管理中的職責，把物業(yè)管理的工作重心下移到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會?？h（市）區(qū)政府要有1名領(lǐng)導分管物業(yè)管理工作，并在縣（市）區(qū)、街（鎮(zhèn)）、社區(qū)設(shè)立物業(yè)管理的機構(gòu)和安排專職人員, 切實承擔起對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理事務(wù)進行指導、監(jiān)督的職責，確保物業(yè)管理工作的有序開展。

　　3、健全政策法規(guī)，規(guī)范和加強物業(yè)管理有關(guān)工作。一是建議借鑒浙江等地區(qū)經(jīng)驗，出臺《關(guān)于促進福州物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，進一步理順機制，明確職責，強化措施，建立常態(tài)化的長效工作體制和機制。二是制定出臺《福州市住宅專項維修資金管理實施細則》，細化和規(guī)范專項維修基金管理歸集、管理、使用規(guī)定，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益。三是完善統(tǒng)計、審計制度，加強物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展決策服務(wù)。加強物業(yè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計信息平臺建設(shè)，完善統(tǒng)計報告制度和信息發(fā)布制度，加強現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的動態(tài)監(jiān)測和分析，為制訂物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、政策提供依據(jù)。加強對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)審計，防止企業(yè)將不合理的開支項目攤?cè)氤杀局С?，杜絕“虛虧”現(xiàn)象。

　　4、建立調(diào)解機制，化解物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾和糾紛。針對物業(yè)糾紛逐年增多的問題，應(yīng)充分發(fā)揮調(diào)解工作的作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式，建立市、縣(區(qū))、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理投拆受理制度和糾紛快速處理調(diào)解機制。建議借鑒蘇州市的做法，出臺《關(guān)于建立健全福州市物業(yè)糾紛調(diào)解工作機制的實施意見》，探索在縣（市）、區(qū)和街（鎮(zhèn)）成立“物業(yè)糾紛調(diào)解中心”；借鑒北京、上海等地的做法，探索福州各級法院在社區(qū)設(shè)立“小額債務(wù)審裁法庭”，提高司法效率。

　?。ǘ┲ε嘤袌?，推動物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

　　1、建立服務(wù)質(zhì)量管理體系，提升企業(yè)核心競爭力。服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)企業(yè)的生命線。應(yīng)積極推行和實施認證工作，將 ISO9001 質(zhì)量管理體系引入物業(yè)管理服務(wù)中，提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，推動企業(yè)向規(guī)范化、標準化發(fā)展。

　　2、做大做強，提升物業(yè)企業(yè)的綜合實力。物業(yè)管理是一個勞動密集型的服務(wù)性行業(yè)，企業(yè)規(guī)模是綜合實力的體現(xiàn)。針對目前福州物業(yè)企業(yè)多而小的特點，應(yīng)積極鼓勵行業(yè)整合和資產(chǎn)重組，擴大規(guī)模經(jīng)營、實施品牌管理，實現(xiàn)資源優(yōu)勢互補和優(yōu)化配置，推進物業(yè)管理大型化、集團化、品牌化經(jīng)營進程。應(yīng)充分發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)示范項目的示范推動作用，對管理服務(wù)項目獲國家、省級物業(yè)管理示范項目稱號的企業(yè)，市、縣（市）、區(qū)政府給予適當獎勵。對于那些規(guī)模小、服務(wù)質(zhì)量差、不符合資質(zhì)條件的企業(yè)應(yīng)進行清理。鼓勵企業(yè)向居家養(yǎng)老、保潔家政、園林養(yǎng)護、秩序維護等服務(wù)項目拓展，推動企業(yè)向?qū)I(yè)化發(fā)展。

　　3、強化規(guī)范，完善物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管體系。健全物業(yè)服務(wù)市場準入機制，嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，加快建立企業(yè)誠信檔案和信息平臺，加強對企業(yè)的監(jiān)管。各級物業(yè)行政管理部門要會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核制度，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項目經(jīng)理信用檔案制度，認真評定其服務(wù)業(yè)績和信用程度，并在資質(zhì)評定和年度考核、物業(yè)管理招投標中作為重要條件。建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)有序進入和退出機制，加強企業(yè)退出項目監(jiān)督管理，保持物業(yè)服務(wù)平穩(wěn)過渡。

　　（三）著力政策扶持，保障物業(yè)服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

　　1、建立質(zhì)價相符的市場價格形成機制，保障業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益。（1）規(guī)范和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。福州現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費基準是2000年制定，2004年允許在原基準上上下浮動10%，2007年將原2004年規(guī)定的上浮10%計入物業(yè)費收費指導價標準中。由于種種原因，絕大多數(shù)物業(yè)無法上浮收費標準。十多年來，物業(yè)服務(wù)各項成本逐年提高，一些物業(yè)企業(yè)入不敷出，影響正常運轉(zhuǎn)。因此，建議借鑒漳州市2012年5月1日公布實施的《市區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)等級收費基準價格、浮動幅度和物業(yè)服務(wù)標準》，加快對福州市物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整，出臺新的《福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導性收費標準》。新的服務(wù)規(guī)范和收費標準應(yīng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，收費標準要根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長指數(shù)等進行科學、客觀的調(diào)整。建立定期向社會公開發(fā)布制度，使物業(yè)服務(wù)收費的定價更符合市場實際。業(yè)主、企業(yè)雙方要按真實的市場成本商定服務(wù)費價格，尤其要充分考慮物價指數(shù)和勞動力成本增長因素對服務(wù)費價格的影響。（2）推廣“菜單式”物業(yè)管理和酬金制收費方式。借鑒上海、廣州、深圳、南京等城市經(jīng)驗，結(jié)合福州實際，制訂實施細則，逐步推行“菜單式”物業(yè)管理和酬金制收費方式，緩解多年來物業(yè)管理收費難、收費率低的問題。（3）規(guī)范物業(yè)相關(guān)收費。物業(yè)消防、安全等相關(guān)職業(yè)技能培訓收費標準應(yīng)報相關(guān)行政主管部門核準,并落實相關(guān)培訓補助政策；電梯等特種設(shè)備定期檢測費的收取，應(yīng)嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，定期向社會公布標準。

　　2、加大財稅支持，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。一方面制定有關(guān)財政、稅收、補貼等政策，進行重點扶持。支持物業(yè)管理龍頭企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展；支持加快推進老舊住宅小區(qū)、保障性住宅小區(qū)、農(nóng)民工公寓、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理；支持物業(yè)服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)、標準化和信息化建設(shè)，獎勵在安置就業(yè)、社區(qū)建設(shè)中做出突出貢獻的物業(yè)管理單位等。另一方面規(guī)范相關(guān)稅收。應(yīng)對物業(yè)服務(wù)業(yè)實行減免政策優(yōu)惠；稅務(wù)機關(guān)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額計征營業(yè)稅，不允許設(shè)施設(shè)備各分包專業(yè)公司的發(fā)票部分作為稅前抵扣項目，應(yīng)調(diào)整稅收方式，解決重復征稅的問題。

　　3、加強職業(yè)培訓，為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供高素質(zhì)人才。應(yīng)加強職業(yè)技能培訓和職業(yè)道德建設(shè)，規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)行為。充分發(fā)揮各類職業(yè)技能培訓機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會等組織的作用，將物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員作為職業(yè)技能培訓的重點對象，積極開展訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓。支持高等院校、技工院校設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)類專業(yè)，加快物業(yè)服務(wù)定點培訓機構(gòu)建設(shè)，推動校企合作、聯(lián)合辦學，加快培養(yǎng)滿足現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展需要的專業(yè)人才。

　　4、落實物業(yè)用房規(guī)定，配置物業(yè)管理用房。建設(shè)單位應(yīng)按照不低于房屋總建筑面積3‰—4‰（且不少于100平方米）的規(guī)定，配置標準的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃部門負責審查確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15至25平方米。物業(yè)服務(wù)用房交付使用時應(yīng)達到正常使用功能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按合同約定提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并辦理委托使用手續(xù)。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和其它共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

　?。ㄋ模┲?yōu)化環(huán)境，創(chuàng)造物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的必要條件

　　1、加強正確引導，營造關(guān)心支持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展，既依靠自身努力，也需要社會的廣泛支持。要建立正確的輿論導向，通過多渠道、多種方式大力宣傳報道物業(yè)管理的必要性和重要意義。宣傳部門要指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，引導人們正確評判物業(yè)管理的社會地位，引導廣大業(yè)主樹立物業(yè)服務(wù)的消費觀念、依法理性維權(quán)，引導物業(yè)企業(yè)規(guī)范管理、提高服務(wù)水平。

　　2、加強業(yè)主自治，發(fā)揮業(yè)主組織的積極作用。業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的基本主體，應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位。建議制定實施《福州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會實施細則》，進一步細化和完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉程序、運作方法，使之更具有可操作性，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成。引導業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主公共財產(chǎn)進行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會的管理水平。探索開展業(yè)主大會網(wǎng)上投票的試點工作, 以期解決當前業(yè)主大會召集難、開會難的狀況。充分發(fā)揮街鎮(zhèn)的組織、運作、牽頭作用，促進業(yè)主委員會成立。

　　3、加強行業(yè)自律，推進物業(yè)服務(wù)誠信體系建設(shè)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的積極作用，制訂行業(yè)誠信服務(wù)自律公約。引導物業(yè)企業(yè)開展服務(wù)承諾、履行社會責任；組織企業(yè)的培訓、檢查評比、宣傳推廣典型經(jīng)驗、規(guī)范經(jīng)營行為，努力構(gòu)建和維護良好的物業(yè)服務(wù)市場秩序。

　　4、推進綜合整治，逐步加強老、舊、散小區(qū)物業(yè)管理。老舊住宅小區(qū)及零散樓宇因配套設(shè)施不完善，影響市容市貌及人居質(zhì)量。建議由各區(qū)政府牽頭加大老舊住宅小區(qū)的綜合整治力度，完善福州老、舊、散區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。未實行物業(yè)服務(wù)的舊住宅區(qū)和單體住宅樓，由所在街道辦事處組織業(yè)主選聘人員做好環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護等基礎(chǔ)服務(wù)，費用由全體業(yè)主承擔。選聘房屋維修人員對共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護，費用由相關(guān)業(yè)主承擔。推行物業(yè)維修資金統(tǒng)一管理，保障共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

　　5、采取雙管齊下，解決小區(qū)“停車難”問題。一方面，應(yīng)加大立體公共停車場的建設(shè)。把立體停車場的規(guī)劃建設(shè)納入福州城市建設(shè)總體規(guī)劃，根據(jù)各地區(qū)具體情況和建筑物的實際情況，進行統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，并加強規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)管環(huán)節(jié)的審批力度，保證立體停車場建設(shè)方案的落實。同時也可將現(xiàn)有的部分地下車庫改為雙層泊車位，在每個車位里安裝可升降雙層機械架，增加車位數(shù)量。有條件的服務(wù)窗口應(yīng)率先在內(nèi)部建立立體停車場，有效解決內(nèi)部停車問題，使員工主動讓出地面停車場，讓來辦事的群眾真正感到方便。另一方面，社區(qū)停車應(yīng)綜合利用社會資源。對社區(qū)停車進行科學規(guī)劃，對鄰近社區(qū)的服務(wù)單位、寫字樓、酒店停車場應(yīng)合理利用、綜合利用現(xiàn)有資源。白天服務(wù)單位、寫字樓、酒店停車場處于使用狀態(tài)，夜晚則停車較少，大多停車場是空的，應(yīng)根據(jù)具體情況合理利用空間，比如，在一定時間段，也可允許私人車輛停放。作為補償，停車場可以適當收取停車費，為附近居民社區(qū)提供社會停車場地。政府應(yīng)當出臺一些鼓勵性措施，鼓勵合理節(jié)約與利用社會資源、社會空間，緩解小區(qū)“停車難”問題。

 

 

作者簡介：賈紹溪（1963～），男，福州市人民政府發(fā)展研究中心社會處處長。郵編：350001