福州近期房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì)探析

朱劍修   林文

作者簡(jiǎn)介：朱劍修，男，(1963～)，福州市社科院經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究所實(shí)習(xí)研究員。郵編：350004
              林   文，男，(1943～)，福州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)常務(wù)副秘書長、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。郵編：350004

［提要］在近幾個(gè)月里，福州房?jī)r(jià)上漲速度又呈現(xiàn)出快速增長的勢(shì)頭，這是由其內(nèi)在的因素所決定的。當(dāng)前，雖然伴隨著“二套房房貸政策”等宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，福州房市的觀望氣氛有所加強(qiáng)，但是，福州房市所受到的沖擊將是有限的，近期、特別是今冬明春福州房?jī)r(jià)仍將會(huì)有明顯的上漲。抑制房?jī)r(jià)過快上漲的任務(wù)依然艱巨。
［關(guān)鍵詞］福州房?jī)r(jià)近期運(yùn)行趨勢(shì)

今年來，盡管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策一直在延續(xù)，但福州的房?jī)r(jià)仍然在快速增長，到了6月底，福州商品房銷售均價(jià)同比增長了21　4%，進(jìn)入下半年以來，福州房?jī)r(jià)依然保持著在高位上快速增長的勢(shì)頭，福州商品房日銷售均價(jià)漲幅驚人，不僅連續(xù)突破了7000、8000元大關(guān)，而且大有穩(wěn)定在8000元以上的勢(shì)頭。因而近期福州房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)如何，格外引人注目。
一、福州房?jī)r(jià)上漲的基本原因
今年以來福州房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲并在高位運(yùn)行是有其客觀原因的。
1　宏觀經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行，流動(dòng)性泛濫
當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于上升的周期之中，國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來了國民收入的快速增長，同時(shí)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得人民幣持續(xù)升值，導(dǎo)致了境外套利熱錢源源不斷地流入。在投資和保值渠道匱乏的情況下，大量的貨幣只能撲向股市、房市，增大對(duì)股票和房子的需求，使得股市、房市呈現(xiàn)出獨(dú)特的繁榮，福州也概莫例外。而且大量熱錢還在股市和房市之間頻繁地流動(dòng)，形成“蹺蹺板”的效應(yīng)，從去年9月到今年5月期間，隨著股票、基金的投資效益不斷升高，許多資金轉(zhuǎn)向股市，給福州房市帶來一定的“降溫”效應(yīng)，房?jī)r(jià)漲幅一直較為平穩(wěn)，今年1～5月福州房?jī)r(jià)的月漲幅就大大低于全國大中城市的平均水平，與去年下半年的月度漲幅高居全國大中城市前列的情況成了鮮明對(duì)比。但是，自從5月30日股市大盤經(jīng)歷暴風(fēng)雨洗禮后，部分股市出逃資金又回流房市，使得房市又呈現(xiàn)出一片紅火景象，致使6月份后福州房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了大幅飚升。
2　土地供應(yīng)偏少，地價(jià)不斷攀升
相比去年，今年土地投放量總體偏少。上半年福州共出讓土地面積285　22畝，同比減少30%，相對(duì)較少的土地供應(yīng)量使得福州土地價(jià)格有了較為明顯的提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年福州的土地價(jià)格比去年上升了14　7。如在3月27日的土地拍賣會(huì)上，五四北8　02畝的地塊，經(jīng)過7位買家的75輪競(jìng)爭(zhēng)，最終以比起拍價(jià)高出三倍的價(jià)格成交；6月29日，第七次公開出讓使用權(quán)大會(huì)上，宗地09號(hào)原市汽車運(yùn)輸總公司用地和宗地10號(hào)，原上海街道交通三社區(qū)95～97座用地，繼5月25日改為掛牌后成功出讓，總成交價(jià)達(dá)5870萬元。其中，09號(hào)盡管是流拍后轉(zhuǎn)為掛牌的，但競(jìng)價(jià)幾乎高出起價(jià)一倍，每畝單價(jià)664　25萬元，其樓面價(jià)達(dá)到了6639元/平方米，再次刷新周邊地塊紀(jì)錄。
小規(guī)格的土地也導(dǎo)致地價(jià)上漲。今年以來，福州土地供應(yīng)呈現(xiàn)大面積的地塊少，小規(guī)格的地塊占絕大多數(shù)的局面。如在10月20日土地拍賣會(huì)上所推出的16幅土地中，小地塊就達(dá)10幅之多。由于小地塊多處于市中心而且開發(fā)小地塊所需的總資金較少，加之對(duì)房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲的預(yù)期，使得許多小房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛加入競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而又抬高了土地成交價(jià)格。
盡管今年成交的土地及其所承載的房屋還需有個(gè)開發(fā)過程，但不斷上漲的土地價(jià)格不蒂對(duì)時(shí)下新開盤的樓盤價(jià)格形成了引導(dǎo)、助推作用。
3　被動(dòng)拆遷壓力大，需求增量明顯
近年，福州大力加強(qiáng)城市路網(wǎng)建設(shè)和舊城改造。在道路建設(shè)方面，繼去年茶亭街等50條道路擴(kuò)建改造之后，今年又投資87億元改擴(kuò)建42條市政道路，其中22條道路多數(shù)需在6月底前完成拆遷交地，年底基本建成，20條道路(包括大橋)則在今年底前完成征地、拆遷。在舊城改造方面，最大項(xiàng)目就是啟動(dòng)了歷史文化名城保護(hù)項(xiàng)目——“三坊七巷”工程。道路的改擴(kuò)建，舊城大片改造，必然增大被動(dòng)拆遷安置需求量。據(jù)了解，僅“三坊七巷”工程今年修復(fù)保護(hù)的部分，就要有3000多戶，近萬名居民進(jìn)行搬遷。若每戶按90平方米的套型購買商品房，僅這3000多戶人家在市場(chǎng)上就至少形成了近30多萬平方米的需求量。業(yè)內(nèi)人士估算，今年福州僅這種被動(dòng)拆遷而產(chǎn)生的購置需求將不下100萬平方米。
4　房屋竣工量有限，供應(yīng)量不足
上半年，福州商品房建設(shè)中開工量和竣工量呈現(xiàn)出明顯背離的特點(diǎn)：商品房新開工面積同比增加38　4%，竣工面積卻下降了45%；而且在一直要求“90平方米以下必須占住宅總量70%”的背景下，中小戶型的供應(yīng)量不增反減。按理說，從去年7月6日開始，福州大部分拍賣的土地規(guī)定“90平方米以下戶型住宅需占70%”，加上從去年開始，開發(fā)商購買土地的付款方式從嚴(yán)，促使了開發(fā)商來提高資金使用率而加快開發(fā)速度，因而在正常情況下，從今年5、6月開始，中、小戶型住宅(包括期房在內(nèi))就應(yīng)大批放量。但現(xiàn)實(shí)情況卻與此相反，究其原因，據(jù)說是“開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)態(tài)度不明朗”。而真實(shí)的情況是：由于開發(fā)商對(duì)今年的市場(chǎng)走向把握不定，對(duì)兩個(gè)“70%”能否得到堅(jiān)決執(zhí)行心存疑慮，因而多數(shù)開發(fā)商以少量多次開盤的方式推出新品，目前，在一些規(guī)模較大的樓盤中，開發(fā)商往往先按照90平方米以下住宅70%，90平方米以上30%的比例先報(bào)批。待批準(zhǔn)后再將30%的90平方米以上住宅作為前期開發(fā)，剩下的70%中、小戶型留在后期開發(fā)。這種操作方式固然使得開發(fā)商既回避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又回避了因在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)不足而土地被回收的政策風(fēng)險(xiǎn)，但也造成新樓盤的上市速度明顯減緩，中小戶型房子的供應(yīng)數(shù)量減少的市場(chǎng)格局。
5　物價(jià)普遍上漲，資金成本上升
隨著宏觀經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行，物價(jià)上漲也伴隨而來，并且相應(yīng)地進(jìn)入了房屋開發(fā)成本。去年末以來，由于糧、肉、禽漲價(jià)引發(fā)的物價(jià)上漲，使今年上半年CPI達(dá)到4　4%，8月份更高達(dá)到了6　5%。物價(jià)高漲的效應(yīng)也相應(yīng)地傳導(dǎo)到房地產(chǎn)業(yè)之中，一是內(nèi)在成本升高。物價(jià)的上漲造成房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含地價(jià))也都在不同程度地上升，如雇用的勞動(dòng)力成本漲了，建材及水電等價(jià)格也都在持續(xù)上漲，二是比價(jià)效應(yīng)的影響。由于物價(jià)的普遍地上漲，商品房?jī)r(jià)格若不跟著“水漲船高”，從資金使用效率來講就意味著降價(jià)和虧本。另外，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控深入和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抑制，房產(chǎn)開發(fā)的資金成本也在不斷上升：貸款利率在上升；開發(fā)企業(yè)資金充足率的要求在提高；購買土地時(shí)的付款方式從緊；原先計(jì)提而不交的稅費(fèi)現(xiàn)在要交了等等。面對(duì)著不斷上升的成本，在保持自己的利潤同時(shí)，開發(fā)商就乘市場(chǎng)還有一定的承受能力，采取了“羊毛出在羊身上”的方式，把成本攤在房?jī)r(jià)上轉(zhuǎn)嫁出去。
二、近期福州房?jī)r(jià)趨勢(shì)的探析
今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)福州房?jī)r(jià)仍會(huì)在高位運(yùn)行，不排除其漲幅在明年初有大幅增高的可能。之所以如此判斷是因?yàn)橐韵乱蛩兀?BR>1　宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面不會(huì)有突變
當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于上升周期之中，并且從現(xiàn)有的情況來看，這一周期還會(huì)延續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速的發(fā)展促進(jìn)了國民收入的遞增，人民群眾改善居住條件的愿望也在極大地增強(qiáng)，這就使得對(duì)房地產(chǎn)的基本需求會(huì)在今后一段時(shí)間內(nèi)保持著較強(qiáng)的勢(shì)頭；國民收入的增長，人民幣的升值，使得貨幣供應(yīng)量大幅增加，不僅導(dǎo)致物價(jià)的上漲，也使許多過剩資金在投資渠道狹窄的情況下?lián)湎蛸Y源性資產(chǎn)以尋求保值、增值。特別是近期美中兩國降加息的貨幣政策的反差，人民幣升值的速度在加快，誘使得境外套利熱錢加速流入，內(nèi)外熱錢必將加劇流動(dòng)性的泛濫，不斷地推高資產(chǎn)的估值水平，也會(huì)誘導(dǎo)著房產(chǎn)價(jià)格在近期內(nèi)進(jìn)一步攀升。BR>2　地根仍較緊，房量不樂觀
在今后一段時(shí)期內(nèi)，福州的土地供應(yīng)量將不會(huì)有大幅度增加可能，土地單宗規(guī)模仍會(huì)以小規(guī)模為主。這是因?yàn)椋寒?dāng)前在福州已規(guī)劃的新區(qū)中經(jīng)過近年快速開發(fā)，已無太多的土地，而新規(guī)劃的新區(qū)因其基礎(chǔ)設(shè)施不完善而無法推出大量土地和大規(guī)格的土地。同時(shí)政策的因素也使福州土地供應(yīng)規(guī)模趨緊、趨小，近年來國家在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中就不斷地要求控制土地供應(yīng)規(guī)模，并在去年由國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即39號(hào)令)，要求各地合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年。福建省為了更好地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，規(guī)定福州、廈門、泉州城市中心區(qū)和舊城改造區(qū)，凡經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一次性出讓單宗土地面積上限為8公頃，城鄉(xiāng)接合部和新區(qū)為20公頃(1公頃等于15畝)。偏緊的地根只會(huì)使地價(jià)更加快速地上漲，助推著房?jī)r(jià)。
今明兩年福州商品房實(shí)際的新投放量將會(huì)縮小。因?yàn)槿ツ旮Ｖ萆唐贩夸N售量約600萬平方米，而其中屬于期房性質(zhì)的銷售量就占了2/3，約400多萬平方米，按照今年上半年商品房竣工104　6萬平方米、銷售252　6萬平方米的發(fā)展態(tài)勢(shì)，便可認(rèn)為開發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)把2007、2008兩年的商品房基本都銷售了。按現(xiàn)在市場(chǎng)上的供求關(guān)系判斷，新購房者要么搶購市場(chǎng)上為數(shù)不多的現(xiàn)房，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；要么買期房，交房起碼是在兩年以后的事了。
3　房貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限
央行與銀監(jiān)會(huì)2007年9月27日頒布的359號(hào)文件，提出銀行要對(duì)購買第二套住房的購房者提供其首付比例要求和實(shí)行上浮貸款利率。一時(shí)間社會(huì)輿論一片叫好，認(rèn)為這將有助于抑制房?jī)r(jià)的上漲。許多欲購房者也對(duì)此寄以厚望。但從實(shí)際情況來看，這一政策可能也會(huì)如同以往的相關(guān)政策一樣只會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生短期的觀賞作用，而對(duì)房?jī)r(jià)快速上升的抑制作用將是十分有限的。因?yàn)椋?1)目的的差異。央行與銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)這一政策的目的是為了防止類似美國次級(jí)債的危機(jī)在中國發(fā)生，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。即該項(xiàng)政策不是以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格為自己的指向，盡管他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所影響。(2)政策的影響面有限。首先，該項(xiàng)政策所影響的是作為投資性質(zhì)的住房，而當(dāng)前受房?jī)r(jià)上漲困擾并使房地產(chǎn)業(yè)成為千夫所指的卻是大量剛性存在的自住需求；其次，該項(xiàng)政策所影響的投資性住房?jī)H為新產(chǎn)生的投資型住房，已存在的投資型住房則不會(huì)因此被迫進(jìn)入市場(chǎng)，在短期內(nèi)形成房產(chǎn)市場(chǎng)的新供給并抑制房?jī)r(jià)的上漲。(3)商業(yè)銀行逐利性所產(chǎn)生的負(fù)面作用。當(dāng)前我國商業(yè)銀行的利潤主要來源于存貸差，房貸收入與利潤占了其中很大的一部分，各商業(yè)銀行對(duì)限制這部分的貸款并不積極，其原因就在于當(dāng)前商業(yè)銀行房貸是建立在貸款者已支付了一定首付的房產(chǎn)抵押基礎(chǔ)上發(fā)放的，如有支付風(fēng)險(xiǎn)，首先受損的是受貸者的首付；更何況處理第二套房房貸的法律風(fēng)險(xiǎn)更小。各商業(yè)銀行對(duì)第二套房的界定遲遲不出臺(tái)，出臺(tái)的界定也是個(gè)人為標(biāo)準(zhǔn)的情況便與此有關(guān)；至于目前商業(yè)銀行紛紛停止發(fā)放第二套房貸除與對(duì)政策的觀望有關(guān)外，還與年末各銀行的年度房貸額度已使用將磬有關(guān)。待明年初第二套房貸政策對(duì)市場(chǎng)的視覺效果減弱和年度房貸額度確定后，各商業(yè)銀行就會(huì)在年初加快放款進(jìn)度以最大限度獲取更多的年度房貸利潤，促進(jìn)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)形成新需求，進(jìn)而推升房?jī)r(jià)。
4　保障性住房不會(huì)平抑房?jī)r(jià)
福州近年來加大了保障性住房的建設(shè)力度，許多人也希望保障性住房的推出有助于平抑房?jī)r(jià)的上升速度。但從現(xiàn)實(shí)情況來看這僅是善良的愿望。首先，保障性住房的供應(yīng)有限。盡管保障性住房的建設(shè)力度有所加大，但與市場(chǎng)的需求相距甚遠(yuǎn)，從數(shù)量上看是如此，如以經(jīng)濟(jì)適用房為例，去年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資僅占全市商品住房投資總量的2%；今年上半年，完成投資僅占總量的2　9%，新開工量還不足37萬平方米，這與全省經(jīng)濟(jì)適用房投資要占商品住房總量8%—10%的要求相比，差距還是較大。從規(guī)格上看也是如此，以“兩限房”為例，全市有明確市場(chǎng)化供應(yīng)的，僅有金山桔園二期限價(jià)房394套，5　5萬平方米，以4200元/平方米的均價(jià)面市。其數(shù)量相對(duì)于福州房市年商品房需求總量600萬平方米而言當(dāng)屬杯水車薪。而且其“雙限”特征也不明顯，戶型面積多在110平方米到180平方米之間，單價(jià)于周邊相當(dāng)，這對(duì)于中低收入家庭來說，明顯面積偏大，價(jià)格偏高 ；其次，保障性住房的作用有限。如果進(jìn)一步分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在福州在建的保障性住房中比重較大的是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，其供應(yīng)對(duì)象基本是被現(xiàn)有商品房市場(chǎng)所拋棄的市場(chǎng)傍觀者，滿足其住房要求是有助于社會(huì)的安定和穩(wěn)定，但滿足其住房要求并不意味著減少商品房的市場(chǎng)需求，對(duì)商品房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)形成和上漲沒有任何影響；而對(duì)滿足廣大中低收入者的自住要求的“兩限房”不僅數(shù)量少、價(jià)格高，而且實(shí)際多用于滿足安置拆遷戶，對(duì)平抑房?jī)r(jià)沒有多大的實(shí)際市場(chǎng)效果。
三、抑制近期福州房?jī)r(jià)快速上漲的對(duì)策
抑制福州房?jī)r(jià)快速上漲是關(guān)系到福州經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)、穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展的重大問題，也是關(guān)系福州社會(huì)安定穩(wěn)定的重大問題。要抑制福州房?jī)r(jià)過快上漲關(guān)鍵在于政府，這是現(xiàn)行體制的特點(diǎn)所決定的。即政府不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的“守望者”，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐利行為的主體之一。
1　加大供應(yīng)量，加快投放
當(dāng)前，福州房產(chǎn)市場(chǎng)的最大需求仍是中低收入者的自住房需求，也是受福州房?jī)r(jià)快速上漲困擾最為嚴(yán)重的部分。保障這部分需求的實(shí)現(xiàn)是社會(huì)發(fā)展的基本要義，也是政府應(yīng)盡的責(zé)任。保障這部分需求實(shí)現(xiàn)的最有效方法就是增加供應(yīng)，即通過增加供給來抑制房?jī)r(jià)的快速上升，而不是用控制需求的方式來堵。增加供給就是：一方面在國家土地政策許可的范圍內(nèi)推出更多的土地以供住宅建設(shè)，另一方面要大力整頓開發(fā)秩序，一是嚴(yán)格執(zhí)行“土地閑置”的回收政策，打擊囤地，使批出的土地不被閑置，盡快地進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，形成供給；二是要強(qiáng)化“90平方米戶型要占開發(fā)項(xiàng)目70%以上”規(guī)定的執(zhí)行，要求開發(fā)商要把90平方米以下戶型的商品房開發(fā)放在首位，強(qiáng)力要求其先期推出90平方米以下戶型的商品房或等量推出90平方米以上(下)戶型的商品房，通過降低總價(jià)使一部分中低收入購房者的購房意愿得以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而降低房產(chǎn)市場(chǎng)的需求壓力。
2　規(guī)范市場(chǎng)秩序
房地產(chǎn)市場(chǎng)交易正常與否是關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前，盡管福州也在不斷地出臺(tái)相關(guān)措施以整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，但房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍遠(yuǎn)未規(guī)范，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象依然大量存在，尤其交易環(huán)節(jié)問題更為突出：如部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)采取捂盤惜售、囤積房源等手段，哄抬房?jī)r(jià)；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定，以預(yù)購、認(rèn)購等形式違規(guī)收取費(fèi)用，變相炒樓花、炒房號(hào)等等。這些問題嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)過快上漲、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的重要因素，百姓反映十分強(qiáng)烈。為抑制今后一段時(shí)期內(nèi)福州房?jī)r(jià)的快速上漲，保護(hù)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府及其相關(guān)部門要下大力氣規(guī)范市場(chǎng)秩序，特別是要對(duì)去年以來福州商品房銷售過程中期房銷售量猛增，占同期商品房銷售量的比例大幅提高的現(xiàn)象引起高度重視，充分認(rèn)識(shí)到此現(xiàn)象的出現(xiàn)絕非僅是購房者自住需求推動(dòng)的，而是與部分投資性購房者的今后一段時(shí)期房?jī)r(jià)仍將上漲的預(yù)期下而利用價(jià)格、利率杠桿進(jìn)行購入的行為有著密切關(guān)聯(lián)的。大量期房和部分開發(fā)商無視房屋預(yù)售規(guī)則而進(jìn)行預(yù)售，以求“空手套白狼”的行為相結(jié)合，不僅推動(dòng)福州房?jī)r(jià)的虛漲，而且會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)加速導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)“一地雞毛”式的崩盤的出現(xiàn)，最終也會(huì)使政府為保社會(huì)安定而被迫承擔(dān)善后責(zé)任。因而，政府及相關(guān)部門必須做到：一嚴(yán)肅房屋預(yù)售制度。認(rèn)真執(zhí)行房屋預(yù)售的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁未封頂?shù)姆课葸M(jìn)行預(yù)售；二嚴(yán)禁期房的轉(zhuǎn)手。對(duì)已售期房在未取得房產(chǎn)證之前的轉(zhuǎn)讓予以禁止，以防止炒賣樓花推高房?jī)r(jià)，防止稅費(fèi)的流失。
3　加快保障性住房的建設(shè)
近年來為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，穩(wěn)定社會(huì)秩序，各級(jí)政府先后出臺(tái)了大量的相關(guān)政策措施，但實(shí)際效果卻是越調(diào)越漲，越調(diào)漲得越快，造成這種事與愿違局面的關(guān)鍵就是沒有區(qū)分購房需求中的自住需求和投資需求的差別，從而在調(diào)控中一方面把居民的自住需求繼續(xù)拋給市場(chǎng)，另一方面又用加重房屋生產(chǎn)和交易等環(huán)節(jié)稅費(fèi)的辦法來提高交易成本，以壓制房?jī)r(jià)的上漲，其結(jié)果居民滿足自住需求的成本在大大地提高，而投資性需求因市場(chǎng)成本普遍提高，獲利預(yù)期大增而更加沖動(dòng)，推動(dòng)著房?jī)r(jià)更快地上漲。因此，必須把滿足居民特別是中、低收入居民的自住需求的職責(zé)從市場(chǎng)中相對(duì)地分離出來，成為政府承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)要求。當(dāng)前政府必須加大保障性住房建設(shè)的力度，除了進(jìn)一步搞好廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)外，要把面向市場(chǎng)供應(yīng)的“兩限房”建設(shè)提到政府工作的議事日程上來，要認(rèn)識(shí)到“兩限房”建設(shè)不僅是解決中低收入者自住需求的要求，而且面向市場(chǎng)的“兩限房”也是能對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接沖擊效應(yīng)的有力工具，更是釋放政府抑制房?jī)r(jià)快速上漲決心的標(biāo)尺竿；要加快確定兩限房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)購標(biāo)準(zhǔn)等。