［提  要］  當(dāng)前，福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在遭遇著“寒冬”：商品房投資、新開工、竣工、銷售量萎縮，房價(jià)下滑；樓市出現(xiàn)退房、退地以及一二手房價(jià)倒掛等現(xiàn)象。因此，福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以正確的心態(tài)面對(duì)現(xiàn)實(shí)，不斷充實(shí)的現(xiàn)金流量、苦練內(nèi)功、整合力量、實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以迎接房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)春天。　

  ［關(guān)鍵詞］  福州  房企的“寒冬”  發(fā)展新路   

當(dāng)前，隨著全球金融海嘯，及我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、股市低迷、通貨緊縮壓力增大等諸多不利因素影響，開發(fā)商已完全領(lǐng)略到福州房地產(chǎn)業(yè)的冬天確實(shí)來了，甚至不少開發(fā)商認(rèn)為這次“冬天”比前世紀(jì)90年代中期的那個(gè)房地產(chǎn)緊縮的“冬天”更慘烈。面對(duì)此種困難，福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(簡稱房企) 必須苦練內(nèi)功，夯實(shí)基礎(chǔ)，使自己更具開放性、融合性、及持久的競爭力。

一、目前福州房企遭遇“寒冬”的總體情況

近年來，福州房企發(fā)展迅速，市場競爭十分激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年福州經(jīng)過審批注冊(cè)的房企有500多家，雖經(jīng)不斷自然淘汰，目前仍已超過700多家，十年多時(shí)間里增長28.57%；而年開發(fā)量也從1998年的50.02億元，到2008年已超過300億元，增長5.9倍。巨大的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，促使福州房企增長速度和總體投資額一直沒有減弱。然而，自2007下半年來，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)衰退影響，福州樓市觀望氣氛十分濃厚，開發(fā)投資增幅回落，商品房成交量下降，市場持續(xù)處于調(diào)整波動(dòng)狀態(tài)，使房企發(fā)展遭遇了嚴(yán)峻的“寒冬”。其主要表現(xiàn)為：

（一）商品房投資、新開工、竣工、銷售量萎縮，房價(jià)下滑

判斷房市好壞的通常依據(jù)是投資、新開工、竣工、銷售數(shù)量，與房價(jià)等五個(gè)指標(biāo)：2008年，這五個(gè)指標(biāo)均出現(xiàn)直線下滑的情況。首先是房地產(chǎn)投資大幅下降，其回落的幅度跟2007年相比，下降了17.8個(gè)百分點(diǎn)，是2006年以來的新低；其次是新開工量，2008年1-11月，商品房新開工面積407萬平方米，同比下降了42.9%；再次是竣工量，1-11月，商品房竣工面積是153萬平方米，同比下降了11.5%；最后是交易量，從2007年9月以來，福州商品房成交量逐月萎縮。2008年1-11月，商品房成交面積僅為260多萬平方米，與2007年同期成交量490多萬平方米相比，縮水近五成。

在價(jià)格方面，更是嚴(yán)重下滑。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查總隊(duì)08年10月份的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，福州房價(jià)自1月份以來連續(xù)10個(gè)月回落。筆者發(fā)現(xiàn)，福州商品房價(jià)格整體跌幅超過20%，個(gè)別樓盤在30%以上。以比較抗跌的市中心區(qū)房價(jià)為例，前年9月，市區(qū)樓盤均價(jià)都在1.2萬元/平方米以上，如今不少樓盤均價(jià)已經(jīng)跌到8000元/平方米；郊區(qū)以金山為例，不少樓盤前年均價(jià)在7000元/平方米，有的甚至上萬元，如今均價(jià)下調(diào)至5000元/平方米。低樓層的房價(jià)僅在4000多元/平方米，價(jià)格回落到2006年上半年的房價(jià)水平。

（二）樓市出現(xiàn)退房、退地、一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象  　

前些年，房價(jià)持續(xù)高漲時(shí)，沒有人會(huì)覺得購房吃虧而毀約。但在2008年，買房人簽完合同后又毀約的情況時(shí)有發(fā)現(xiàn)。他們毀約的大部分理由是，房價(jià)在持續(xù)下跌。據(jù)了解，福州大部分開發(fā)商都處理過“退房”案例，他們處理的退房金額，少則五六百萬，多則四五千萬。甚至有的購房者寧可舍棄20萬的首付款，也堅(jiān)持退房。當(dāng)然，購房者對(duì)市場的擔(dān)憂不是沒有根據(jù)的，因?yàn)橹两駷橹?，福州多?shù)樓盤都有不同程度的降價(jià)幅度。

與“退房”同病相憐的還有“退地”現(xiàn)象。去年3月，福州某房企以放棄7000萬元保證金的代價(jià)，退出了2007年9月11日以總價(jià)9.04億元、樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米的白馬路地塊。該房企退地行為雖然有點(diǎn)悲壯，但在低迷的市場中，卻不失為一種理性的行為。據(jù)說，福州還有兩三家開發(fā)商也效仿該房企退地，卻沒有如愿。

一二手房倒掛，就是二手房比一手房更好賣，價(jià)格更貴。前幾年，二手房一直以價(jià)格略低于新房的優(yōu)勢(shì)，吸引不少購房者的青睞。然而，從2008年起，受開發(fā)商大幅降價(jià)的影響，二手房價(jià)高過周邊在售新盤房價(jià)，或同一小區(qū)二手房價(jià)高于一手房價(jià)的怪現(xiàn)象也頻有出現(xiàn)。即便是出現(xiàn)價(jià)格倒掛，購房者依然選擇有著現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)的二手房，而這一點(diǎn)恰恰是人們對(duì)期房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

（三）土地拍賣市場流拍與掛牌抄底現(xiàn)象并生  　

福州土地拍賣市場，在經(jīng)歷了2007年“9、11”的最后瘋狂后，再也沒有出現(xiàn)過人們記憶中的繁榮景象，隨之而來的是久久揮之不去的“流拍風(fēng)波”和屢屢以掛牌底價(jià)成交的消息。2008年1月4日，福州迎來了新年首場土地拍賣會(huì)。其推出3幅地塊，僅一幅小地塊以略高于起價(jià)成交，其余2幅地流拍。首戰(zhàn)失利后，這種“流拍”陰霾始終圍繞著市場上空。3、5、8、10的4個(gè)月四場土地拍賣會(huì)，均出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。特別是8月，福州市再次集中推出7幅市區(qū)黃金土地，遺憾的是因報(bào)名人數(shù)不足，七幅地塊全部流拍，并轉(zhuǎn)為掛牌。

逆市中，伴隨著“流拍”同行的是掛牌“抄底”現(xiàn)象。由于本土開發(fā)商拿地?zé)崆闇p弱，反而為外來房企提供了以最低成本進(jìn)入福州市場的機(jī)會(huì)。5月28日，華潤置業(yè)競得的洪灣路地塊以底價(jià)成交，此前的一周，廈門海晟地產(chǎn)競得的烏山西路地塊也以低于市場預(yù)期的價(jià)格成交。之后，拍賣的大部分地塊均以底價(jià)或略高于底價(jià)成交。為此，政府為了改善土地市場的冷淡氣氛，還特地采取了主推小地塊、增加商業(yè)地塊拍賣比例等一些新策略，以防止土地招拍掛進(jìn)一步“滑坡”。

（四）緊縮與放松，政策交替，“暖市”新政尚待考驗(yàn)  　

目前，福州樓市與全國其他城市一樣，正經(jīng)歷著國家和地方政策的嚴(yán)寒和暖流洗禮。為了抑制房價(jià)過快上漲，從2005年起，國家就不斷從土地、財(cái)稅、金融等方面加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，這些組合拳出擊的效果終于在2007年10月開始釋放，特別是緊縮的貨幣政策，讓房地產(chǎn)業(yè)感到了前所未有的壓力。之后，緊接的是2008年交易量下滑、土地流拍、房價(jià)下降、相關(guān)行業(yè)受影響等系列“寒冬”反應(yīng)。

在這情況下，各地救市呼聲高漲，福州政府也于去年8月和10月分別出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(試行)》等兩份新政； 9月18日，央行又首次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率；12月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三條政策措施，簡稱為“國三條”；12月22日，國務(wù)院再次出臺(tái)了十三條政策措施，對(duì)“國三條”進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充。短短半年內(nèi)，中央、地方政府“救市”政策頻現(xiàn)，其力度為歷史罕見。

樓市的“寒冬”除了體現(xiàn)在政策外，也反映在市場細(xì)節(jié)變化上。從2007年10月開始，福州各大售樓部就失去往日的熱鬧，多了幾分冷清。主動(dòng)上門買房的客人變得越來越少。這種狀況從去年初一直延續(xù)到年底。年初，個(gè)別資金緊張的開發(fā)商陸續(xù)開始了首輪降價(jià)促銷，通過降價(jià)把房子賣出去了。很快，福州樓市又爆發(fā)了全線降價(jià)的風(fēng)潮，最典型的是福州金山各大樓盤在去年4月份來一個(gè)集體降價(jià)。目前，降價(jià)問題還在考驗(yàn)著“救市”新政。

二、尋覓新路，擺脫困境

應(yīng)該看到，目前房地產(chǎn)雖是“寒冬”，從大政方針上說，國家正在以積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策來挽救經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)在樓市層面，就是既要拉動(dòng)投資、擴(kuò)大內(nèi)需，又要穩(wěn)定房價(jià)、保障民生，這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)軟環(huán)境還算不錯(cuò)。而房企在迎接春天到來時(shí)，自身則必須居安思危，苦練內(nèi)功，夯實(shí)基礎(chǔ)，使自己更具開放性、融合性、及持久的競爭力。否則，即使春天來了，房企也未必能夠見到下一輪春天的太陽。為此建議：

（一）振奮精神，確立信心，以正確的心態(tài)面對(duì)現(xiàn)實(shí)

在目前全球金融海嘯最嚴(yán)重的時(shí)候，國務(wù)院總理溫家寶在全國經(jīng)濟(jì)分析會(huì)上演說所表現(xiàn)出來信心與激情無不讓國人為之振奮，那一句 “在經(jīng)濟(jì)困難面前，信心比黃金和貨幣更重要”斬釘截鐵的聲音，打動(dòng)了無數(shù)中國人的心，大家紛紛被其信心所感染。

樹立信心，要有“冬天并不可怕！可怕的是我們沒有準(zhǔn)備！”的信念。因?yàn)榉科蠖荚谶^冬，即使冬天變的更冷，生意還得做，哪怕很艱難訂單還是要接。條條馬路通羅馬，只要找到一條正確的路，房企就可以活下去而且活得更好。也正如華遠(yuǎn)房企老總?cè)沃緩?qiáng)所說：在目前房地產(chǎn)的“寒冬”里，我們企業(yè)是不會(huì)“冬眠”的，冬眠等于將陳地讓給了他人，冬眠等于放棄市場，而市場從來都是只留給那些能捕抓到機(jī)遇的勇敢者，機(jī)會(huì)絕不會(huì)等待懶人從冬眠中醒來。失敗與成功的界限可能只是差之毫厘，很重要的一點(diǎn)，便是管理層是否具有強(qiáng)大的精神動(dòng)力。“即使遭遇最困難的處境，管理層只要充滿激情，就能把人們吸引過來?！?/SPAN>

（二）逆境求生，剩者為王，房地產(chǎn)企業(yè)要有充足的現(xiàn)金流

房地產(chǎn)過冬要準(zhǔn)備“棉襖，“棉襖”就是現(xiàn)金流。房企尋找“棉襖”的方式很多，主要向銀行貸款融資；也有的從股市融資；還有急需資金的中小企業(yè)正越來越多開始轉(zhuǎn)向民間借貸的融資方式；中小企業(yè)依靠典當(dāng)行和地下錢莊等非正規(guī)途徑解決資金困境的情況也很常見；“降價(jià)銷售”以盡快回籠資金也是很多企業(yè)的選擇。此外，不少企業(yè)選擇了出售資產(chǎn)的方法過冬。為此，不少專家向政府建議說，以住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資手段非常單一，其以向銀行間接融資為主，這種融資方式成本較高。如果房企能夠走向直接融資，不僅可以降低了開發(fā)商的資金成本，還能使上市公司透明化，增強(qiáng)與社會(huì)分享各種財(cái)富的可能。

（三）去寒就溫，整理業(yè)務(wù)，煉好內(nèi)功 

中國養(yǎng)生智慧第一書的《黃帝內(nèi)經(jīng)》指出：“冬氣之應(yīng)，養(yǎng)藏之道”，給了當(dāng)前房企逆境求生很好的回答。冬天到了，要講“閉藏”，就是要關(guān)閉開泄的氣機(jī)，收藏元?dú)?。不少房地產(chǎn)專家認(rèn)為，這個(gè)時(shí)候可以靜下心來做“長跑”的準(zhǔn)備，平時(shí)忙于擴(kuò)張，往往會(huì)有許多漏洞發(fā)現(xiàn)不了，這反而是一個(gè)好機(jī)會(huì)。中小房企完全可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行休養(yǎng)生息，做好業(yè)務(wù)資源的整合，提升內(nèi)部管理，完善企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制與企業(yè)文化，當(dāng)春天來臨的時(shí)候，剩下的就只有如何更快地沖刺了。

越是困難的時(shí)候越能夠強(qiáng)大自己。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)：沃爾瑪新開的超市一般不會(huì)選在最繁華的地區(qū)，因?yàn)槲譅柆斦J(rèn)為，只有這樣才能創(chuàng)造卓越的服務(wù)。越是困難越要把服務(wù)做好，生意太好的企業(yè)反而忽略了服務(wù)。一直以來，沃爾瑪把優(yōu)質(zhì)服務(wù)當(dāng)作重要競爭力。中小房企雖然是內(nèi)憂外患，但這并不是一件壞事，這時(shí)正是給了企業(yè)更大的成長機(jī)會(huì)。當(dāng)我們擁有足夠的信心時(shí)，要保持清醒的頭腦，就應(yīng)積極地行動(dòng)。其間，在房企內(nèi)部開源節(jié)流不失為一種好的辦法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)順境時(shí)大膽地攻城掠地，實(shí)屬正常；如今硝煙飄散，繁華落盡，只能退守固有的陣地，做好減法，選擇出賣項(xiàng)目、股權(quán)，以期盡快回籠資金，確保手中其它項(xiàng)目的健康運(yùn)作；放慢節(jié)奏，對(duì)一些項(xiàng)目采取了停止施工和延后開發(fā)的措施，以期望減少資金投放，待市場回暖后再重出江湖的精耕細(xì)作，內(nèi)部挖潛等措施，這樣才不失為理性回歸的正確選擇。

（四）定位發(fā)展、整合力量、實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 

破立大膽，整合力量，是應(yīng)對(duì)“寒冬”十分關(guān)鍵的戰(zhàn)略。在前途迷茫時(shí)，減緩公司的發(fā)展速度，梳理公司的業(yè)務(wù)脈絡(luò)，重新認(rèn)準(zhǔn)公司業(yè)務(wù)方向，保大棄小，重新上路，實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整，在這方面華遠(yuǎn)集團(tuán)為大家樹立了榜樣。華遠(yuǎn)在1998年的全國房地產(chǎn)“停緩建”時(shí)，寧可讓正將開工的華南大廈下馬了，但華遠(yuǎn)用開辦“百花市場”的方式化解了危機(jī)，并成為全國戰(zhàn)勝“停緩建”的案例；1993年的宏觀調(diào)控關(guān)閉了國內(nèi)的金融市場，華遠(yuǎn)轉(zhuǎn)向與外資合資合作、“借橋境外上市”再一次化解了風(fēng)險(xiǎn)，并在全行業(yè)處于緩慢增長、艱難度日中取得了驚人的業(yè)績和超常的發(fā)展；2001年的重新起步中，憑借成熟的市場經(jīng)驗(yàn)、頑強(qiáng)的戰(zhàn)斗力和品牌的影響力，迅速的打開了局面，重建了市場信心。華遠(yuǎn)25年的發(fā)展史證明了我們大多數(shù)房企有能力戰(zhàn)勝任何外部形勢(shì)變化因素給企業(yè)生存與發(fā)展帶來的困難，如今，同樣也有能力戰(zhàn)勝因國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑與國際金融危機(jī)疊加的“冬天”。

與此同時(shí)，實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品多元?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展定位也是一種很好的辦法。若房企能有賴于產(chǎn)品的多元化創(chuàng)新，從規(guī)范化、專業(yè)化、品牌化等方面加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，能在價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)間達(dá)成一個(gè)平衡，以業(yè)態(tài)的多元化換取房價(jià)持續(xù)發(fā)展的空間，也不失能為自己開辟一條新路。　

　  作者簡介：    康黎娜（1963～  ），女，福州市房地產(chǎn)開發(fā)工作站統(tǒng)計(jì)師。郵編350005