當前福州房產(chǎn)市場運行狀況分析與展望
當前福州房產(chǎn)市場運行狀況分析與展望
朱劍修
［提要］隨著國民經(jīng)濟發(fā)展宏觀調控政策和國家對房價過快上漲的抑制政策的實施，2008年上半年福州房地產(chǎn)市場觀望氣氛依然濃厚，投資開發(fā)增幅回落，商品房成交量下降，市場處于持續(xù)調整狀態(tài)。而且這種狀態(tài)預計還將持續(xù)一段時間。為穩(wěn)定市場，避免房價的大起大落，當前要采取收緊地根，減少土地供應量；加大對投機性行為的抑制力度；鼓勵自住性需求；加大對可能產(chǎn)生沖擊性事件的項目監(jiān)測等措施，促進房地產(chǎn)市場的活躍，不斷改善和提高人民群眾的居住狀況。
［關鍵詞］福州房地產(chǎn)市場運行狀況
隨著國民經(jīng)濟發(fā)展宏觀調控政策和國家對房價過快上漲的抑制政策的實施，2008年上半年福州房地產(chǎn)市場進入了持續(xù)調整的狀態(tài)，而且這種狀態(tài)還將持續(xù)一段時間。
一、上半年福州房地產(chǎn)市場運行狀況
上半年以來，受全球范圍內經(jīng)濟下滑，在國內宏觀調控力度加大、通貨膨脹等因素的影響，福州房地產(chǎn)市場觀望氣氛依然濃厚，投資開發(fā)增幅回落，商品房成交量下降，市場處于持續(xù)調整狀態(tài)。
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落
1～6月福州市房產(chǎn)開發(fā)完成投資166.15億元，僅比去年同期完成投資159.2億元增長4．35%，與去年同期19.8%增幅相比,下降了15.4個百分點。商品房新開工面積260多萬平方米，同比下降40%；竣工的面積70多萬平方米,同比下降30%。
2、土地交易清淡
1～6月福州市國土資源部門共進行九幅土地的掛牌拍賣，合計土地面積780多畝。但實際僅成交六幅，600畝，總成交金額為41.7億元，同比下降35%；而且，土地價格漲幅也呈逐步回落態(tài)勢。1～6月福州土地交易價格上漲14.6%，雖然漲幅比去年同期上升5.4個百分點。但二季度上漲12.3%，漲幅比一季度回落4.5個百分點。
3、商品房價格漲幅回落
1～6月福州房屋銷售價格上漲6.2%，漲幅比2007年上半年回落了0.5個百分點。表面上房屋銷售價格總體漲幅下降的并不多，但從分類情況可以看出，各類房屋價格均有較為明顯的下滑。①從分月度看，商品房價格漲幅呈逐月回落態(tài)勢。1～6月,福州市商品房銷售價格分別上漲7.8%、7.4%、6.5%、5.9%、5.1%、4.4%。②新建房屋分類銷售價格漲幅也有不同程度回落。按新建房屋的用途劃分，1～6月福州新建商品房中住宅銷售價格上漲7.7%，漲幅比去年同期回落了0.3個百分點；福州新建商品房中非住宅銷售價格上漲3.0%，比去年同期回落1.9個百分點。③二手住宅價格環(huán)比也在下跌。6月份福州二手住宅交易價格與上月比下跌0.1%。
4、商品房銷售量和銷售金額回落
從總體上看，當前福州房地產(chǎn)市場已從前幾年供不應求的狀況正向供大于求的格局轉變。1～6月福州商品房銷售面積120多萬平方米，同比下降51%；商品房銷售金額為81億元，同比下降46%，其中商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降為53%與46%；1～6月全市二手房銷售面積100多萬平方米，同比下降了32%，銷售金額35億元，同比下降5%。其中住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降為33%與28%。
5、商品房供應量增加，空置率有所下降
1～6月福州市區(qū)新建房屋的可售面積達300多萬平方米，比上年末增長4.8%。其中，商品住宅可售面積為280多萬平方米，比上年末增長10%。從物業(yè)種類構成比例劃分，住宅可售面積比例最高，占92%（而其中經(jīng)濟適用房可售面積又占住宅可售面積的14%）；其次為車庫車位可售面積占4%。從區(qū)域分布看，倉山區(qū)供應量最大占58%；其次為晉安區(qū)占18%；臺江區(qū)占9%。
1～6月福州商品房空置面積同比下降了28.1%。
6、商品房供應和消費結構逐步改善
隨著國家90平方米以下住房要占開發(fā)項目70%以上政策的落實，福州商品房供應和消費結構也逐步得到調整。1～6月套型面積小于90平方米的房屋套數(shù)已占總供應量的35.6%；在已銷售商品房中，套型面積小于90平方米的銷售量占總量51%。這對于滿足城市中低收入家庭住房需求，穩(wěn)定市場交易量，平抑房價等方面起到積極的作用。從市場購房消費群體看，本市戶口居民購房占75%，省外、境外人士購房占11%，初步形成了 “以本地居民購房為主，以自住需求為主，以中小型為主”的消費格局。
7、房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊缺
在國家加大宏觀調控力度、不斷收緊銀根以及國家有針對性的抑制房價過快上漲的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商取得銀行貸款十分不易，加上自去年第四季度以來，福州房產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，商品房銷售量明顯下降，開發(fā)商回籠資金也遇到了困難。為此許多開發(fā)商不得不采取各種斷臂之舉，以求自救。2月，融信地產(chǎn)寧愿損失數(shù)千萬元保證金，也要退掉去年高價拍得的市中心地塊；4月初，伴隨著融信．寬域項目從年前每平方米近萬元的均價，直降到6000元/平方米，金山板塊多個項目也一同降價促銷，降幅普遍達到20％左右。
二、近期福州房產(chǎn)市場運行狀況展望
在今后一段時期里宏觀經(jīng)濟形勢預期仍將趨緊、房地產(chǎn)調控政策暫不會放寬等因素的作用下，福州房地產(chǎn)市場調整態(tài)勢仍將持續(xù)?？梢灶A期，未來幾個月，市場將仍舊處于小幅波動和調整狀態(tài)，居民持幣觀望的濃厚氣氛仍將持續(xù)。
1、宏觀形勢不會有較大的變化
自去年下半年以來，國家為防止國民經(jīng)濟發(fā)展的過熱、通脹過高，采取各項有力措施，持續(xù)收緊銀根。同時也由于近年來房價過快上漲，造成民怨鼎沸而加大對房地產(chǎn)市場的調控。由于政策的時滯效應，這些措施的效果如何，還有待于進一步顯現(xiàn)。在此背景下，為保證已實施的宏觀調控政策有效性，中央政府不會驟然的改變現(xiàn)行的宏觀調控政策，而是要等待宏觀調控政策效果得到具體顯現(xiàn)并持續(xù)一段時期后，才可能對宏觀調控政策進行適度調整，而且此種調整將會更多地優(yōu)先體現(xiàn)于生產(chǎn)性的領域之中。因此房地產(chǎn)市場在今后幾個月里形勢仍將不容樂觀。而且這種不容樂觀的形勢還會有向更加嚴峻的方面發(fā)展的可能。即因全國范圍內房價整體降幅有限、民眾抱怨依多而導致房地產(chǎn)調控政策力度仍會加大。
2、市場需求仍然低迷
真正決定房地產(chǎn)市場命運的是需求。當前能影響福州房地產(chǎn)市場的有效需求是十分有限的。從需求主體的區(qū)域來源上看，上半年福州商品房購買主體主要來源于本市居民，這實際意味著外來需求對福州房產(chǎn)市場的預期已不抱太大的期望，支撐福州市場的主要是以自住為主的剛性需求，投資型需求已漸微勢弱；從銷售量的構成看，雖然上半年福州商品房銷售市場還保有較好的銷售量，但事實卻與數(shù)據(jù)卻有著一定的差距。 1～6月商品房銷售套數(shù)、銷售面積達到1.01萬套、120萬平方米，但其中包括約3300套、29萬平方米的經(jīng)濟適用房的銷售。即如剔除以政策補貼為基礎的經(jīng)濟適用房的需求外，實際對商品房的有效需求量比去年同期是有著較為明顯的下降。而且這種狀況在今后幾個月里將表現(xiàn)的更為突出。已有購有投資性住房的購房者不僅不會購房，反而因對房產(chǎn)市場預期的下降而加入售房隊伍；持幣觀望者非到萬不得已也會繼續(xù)持幣觀望。
3、開發(fā)商資金鏈仍然緊張
福州房地產(chǎn)商對信貸資金和商品房預售金一直是有著較大的依賴性。隨著銀根未見放松，市場銷售不旺，開發(fā)商資金鏈在下半年仍會緊繃，進一步參與市場意愿將會下降，進而導致福州房地產(chǎn)開發(fā)投資將會進一步下降。主要表現(xiàn)為：首先，圈地運動將告停止。開發(fā)商對貨幣緊縮后果預期的擔憂，超過了對地根緊縮下開發(fā)用地減少的擔憂，開發(fā)商寧可承擔未來拿地更加困難的風險，也不愿意以高價拿地透支未來的資金。這樣，致使其參與土地出讓市場的熱情減弱，土地購置量也將大幅縮減；其次，商品房開發(fā)投資的完成量將會下降。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資相對去年似乎還有一定的上升，但考慮到上半年新開工商品房面積是下降的事實，可以斷定，上半年實際是生產(chǎn)資料價格的上漲使單位建安成本增加，進而使上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成量仍有增幅。下半年隨著開發(fā)商拿地積極性下降、商品房新開工面積的下降，下半年完成量可能處于基本持平狀態(tài)，甚或隨著在建面積縮減的速度高于建安成本增速，商品房開發(fā)投資的完成量還將可能出現(xiàn)下降。如果國家繼續(xù)乃至加強對房地產(chǎn)調控，那對今年開發(fā)完成投資量的影響將可能進一步加劇。
4、供應量依然充足
上半年福州商品房空置面積同比雖然下降了28.1%，但這是商品房竣工面積出現(xiàn)30%的高降幅情況下出現(xiàn)的，即是在減少供應量的情況下取得的。進入下半年，福州商品房空置問題將會升溫。從供應量看，如果結合2006年來在房價過熱情況下，開發(fā)商瘋狂的高價拿地，積極開發(fā)的事實看，今后幾個月乃至更長一段時期里在高熱背景下開工的商品房將陸續(xù)進入市場。面對價格仍高、銷售不旺的市場，商品房空置面積將會增加。同時，還應當看到的是，市場上還有一定比重的已售房，在樓盤交付使用后，尚未進駐裝修或實際居住，其中大部分應屬于投資性購房，在投資預期破滅后，還將產(chǎn)生二手房市場的空置待售面積。這類房產(chǎn)如批量涌入市場，都將產(chǎn)生對市場帶來一定沖擊的力量，引發(fā)更多商品房空置。從商品房戶型結構看，去年福州樓市一直遲遲不能擺到臺前的90平方米以下的小戶型商品房，如今，卻由稀缺變主流，較大數(shù)量地涌現(xiàn)出來。1～6月福州市90平方米以下的戶型已分別占施工面積、新開工面積、銷售面積的34%、37%和34.1%。同時,若依據(jù)2006年6月1日至去年12月12日的施工許可情況觀察，福州90平方米以下的小套型房還占有總住宅面積的41.3%,這不是一個小的數(shù)目。同時也由于這些90平方米以下的小戶型房屋大部分集中建設在金山、東區(qū)等區(qū)位優(yōu)勢不明顯的板塊，較容易出現(xiàn)因同質化而導致銷售不暢的情況，極易造成商品房滯銷。
三、適度調整房地產(chǎn)政策思考
促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、避免房價大起大落的關鍵，一是應解決好市場供求關系問題，保證市場供應適應市場需求;二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機需求，保證房地產(chǎn)市場的“常態(tài)化”運行。福州應在適當時機，結合本市實際情況，出臺一些促進市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的措施，以促進房地產(chǎn)市場的活躍，不斷改善和提高人民群眾的居住狀況。
1、收緊地根，減少土地供應量
當前，福州城市建設規(guī)模較大，資金缺口較大，對土地收益的依賴也較為嚴重。因而近年來土地供應量也有著較大的增長，今年預期土地供應量將達3000畝。在當前的背景下，過寬的土地供應一方面將使土地流拍現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，壓低了土地價格，另一方面又會導致商品房開工量聚增，進而導致商品房空置面積上升，價格劇烈波動。因此適當減少土地供應量，控制商品房的開工量，給市場一定的時間消化存量，有助于保持房產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。
2、加大對投機性行為的抑制力度
當前，福州已購的房屋中存在著相當一批投資性、投機性購房，這批房屋如進入市場勢必嚴重地沖擊福州現(xiàn)有的房地產(chǎn)秩序，為保持市場的相對穩(wěn)定，渡過難關，有必要通過各項稅費的政策調整加大此類房屋交易成本，避免因此類投機者抽離資金導致市場劇烈波動。
3、鼓勵自住性需求
自主性需求是活躍房地產(chǎn)市場的根本。當前，福州各級政府及其職能部門應在職責容許的范圍內加大對住房自主性需求的政策扶持力度，以活躍房地產(chǎn)市場。對于居民購買第一套住房的需求，要進一步放寬公積金貸款的條件和額度，減免各類稅費；對以改善居住條件為目的的購房者升級房屋的需求，只要其能確保滿足一定的約定條件，如買新賣舊、買大賣小等，就可以對其放寬取得公積金貸款的限定，抵減、減收稅費。
4、加大對可能產(chǎn)生沖擊性事件的項目監(jiān)測
由于宏觀形勢趨緊，市場預期不高，不少開放商資金緊張，此時極易產(chǎn)生爛尾樓。爛尾樓將會導致各種社會性的問題，如銀行金融安全、市政整體規(guī)劃和建設等諸多問題，特別是那些已預售的或承擔回遷的爛尾樓將會誘發(fā)大量的群體性事件，對社會影響極大。因而，政府及其職能部門要積極監(jiān)測房地產(chǎn)建設項目的進展情況，對項目建設過程中可能出現(xiàn)的問題要積極予以協(xié)助解決，防止爛尾樓的出現(xiàn)；對出現(xiàn)的爛尾樓要通過責令開發(fā)商向其他有能力的開發(fā)商轉移項目和相應權益，完成開發(fā)進程。
（責任編輯：潘冬東）
