福州創(chuàng)新型城市的商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建

林文

 作者簡介：林文，男（1945~ ），福州市房地產(chǎn)經(jīng)濟研究會、高級經(jīng)濟師。郵編350001

［提要］商業(yè)地產(chǎn)是創(chuàng)新型城市商品交換的重要載體。福州在構(gòu)建創(chuàng)新型城市中，要以規(guī)劃為主，因地制宜地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目；加強土地供應(yīng)監(jiān)控與管理，優(yōu)化土地資源配置；理性投資，科學(xué)運用訂單商業(yè)開發(fā)模式；改變?nèi)谫Y模式，拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道 。

［關(guān)鍵詞］福州創(chuàng)新型城市商業(yè)地產(chǎn) 

城市“因城而立，以市而興”。“市”的核心內(nèi)涵是商品交換。商業(yè)地產(chǎn)是商品交換的重要載體。有言道，“先進的基礎(chǔ)設(shè)施是‘創(chuàng)新型城市’的重要支撐”，商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分，其健康與創(chuàng)新發(fā)展更值得我們認(rèn)真探討。

一、 商業(yè)地產(chǎn)在構(gòu)建福州創(chuàng)新型城市中的地位與作用

首先，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)對一個城市社會經(jīng)濟發(fā)展的影響是基礎(chǔ)性的。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)是廣義城市環(huán)境形成與改善的決定因素。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)環(huán)境具有從物質(zhì)條件上給城市生產(chǎn)、流通、消費提前“劃框子、定調(diào)子”的性質(zhì)，對城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展具有剛性的制約和保障作用。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的任務(wù)就是要創(chuàng)造最有利于生產(chǎn)、流通、消費良性循環(huán)的物質(zhì)環(huán)境條件，推動整個城市經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)對城市經(jīng)濟的影響無疑是基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性的。

其次，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)受規(guī)劃思想影響是直接和長久的。其是發(fā)揮人的主觀能動作用，作用于實體的過程。人的實踐首先源于人頭腦中的想法，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)實踐，首先要體現(xiàn)人各種想法和規(guī)劃。“圖上幾條線，工地幾千萬”，這足以說明規(guī)劃設(shè)計的現(xiàn)場效應(yīng)非常重大，他具有長期甚至是近于永久的經(jīng)濟、社會、文化影響。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃思想和設(shè)計技術(shù)水平，不僅影響一個城市的功能績效和文化景觀，而且，其影響的持久性也超過了任何其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品。

其三，伴隨著高投資率的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)加速，高投資率（固定資產(chǎn)投資占GDP的比率）成為福州經(jīng)濟發(fā)展中的一個突出現(xiàn)象。福州商業(yè)地產(chǎn)的高投資率表現(xiàn)在兩個方面：一是投資率要遠遠高于房地產(chǎn)產(chǎn)品中的其它門類；二是近9年來，福州商業(yè)地產(chǎn)投資率居高不下，每年以年均9%的投資速度遞增。創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的加速發(fā)展，必然帶來更多的基礎(chǔ)設(shè)施投資，而基礎(chǔ)設(shè)施投資必然帶來鋼材、水泥等建筑材料和家居用品、家庭裝修、裝飾等行業(yè)的產(chǎn)出增長，進而也帶動這些行業(yè)的投資增長。

二、 現(xiàn)狀：發(fā)展快、前景好

福州商業(yè)地產(chǎn)起步于上世紀(jì)80年代中期，近6年發(fā)展速度驚人?，F(xiàn)在，福州城市中心區(qū)已從過去的四大商業(yè)中心變?yōu)榱笊虡I(yè)中心。在四大老商業(yè)中心中，除鼓樓商業(yè)中心仍保持著商業(yè)規(guī)模最大、商鋪最密集、經(jīng)營品種最齊全的優(yōu)勢外，其他商業(yè)中心都進入調(diào)整期。在五一商業(yè)中心，它雖然曾一度與東街口及臺江商業(yè)中心分庭抗禮，但隨著五一廣場周邊拆遷和五一路的改建，商業(yè)前景還很難預(yù)料。而火車站商業(yè)中心雖然有福州火車站、汽車北站的大量人流支撐，但隨著火車站改建完成，對區(qū)域商業(yè)經(jīng)營環(huán)境提出了新的要求，也面臨了新一輪的業(yè)態(tài)變革。相對而言，新發(fā)展的倉山、金山兩大商業(yè)中心則勢頭較好，倉山商業(yè)中心過去由于遠離商業(yè)核心圈，發(fā)展一直很慢。不過隨著“麥德龍”落戶倉山，南臺大道的建成，及下藤路步行商業(yè)街的興建等，在六一路及上三路一帶已初步形成“十”字形發(fā)展格局：而金山商業(yè)區(qū)由于金山新區(qū)規(guī)劃可容納30萬人，商業(yè)氛圍正在形成，目前已建成了金山生活區(qū)一、二期、江南水都等大型居住區(qū)和榕城廣場商業(yè)街等大量商業(yè)物業(yè)。

從局部商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，更為紅火。在城市幾條主干道兩旁，如今正在招商和在建的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量不少。以八一七路為例，在南門兜的冠亞廣場和東興南門廣場，招商廣告牌醒目，前者擬建15萬平方米的購物廣場，而后者的商業(yè)面積則為4000多平方米。在臺江中亭街，號稱全省最大，建筑面積25萬平方米的商業(yè)街群，人氣漸旺；在建的華辰天華步行街商業(yè)面積將達到28萬平方米；再加上安平商貿(mào)城、元洪城、步行街以及舊臺江農(nóng)貿(mào)市場，臺江中亭街一帶的商業(yè)總面積將達到80萬平方米；又以工業(yè)路為例，商業(yè)總面積達21萬平方米的寶龍廣場正在緊張施工中，而對面的萬象商業(yè)廣場正在招商中，其商業(yè)面積將達到9萬平方米。今年來，隨著國家有關(guān)住宅市場細(xì)則政策的出臺，福州住宅市場的利潤空間被進一步壓縮，隨之而來的商業(yè)地產(chǎn)擴張又掀起一輪高潮。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在福州已建成正在招商或在建的商業(yè)物業(yè)面積已達200萬平方米以上，相當(dāng)于前15年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)總量。按福州目前的常住人口量164萬計，人均商業(yè)面積已達1.5平方米左右，而如果加上已開業(yè)的店鋪，福州人均商業(yè)地產(chǎn)面積則已超過2平方米。

應(yīng)當(dāng)看到，福州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭還在加快。近年，隨著福建省建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，福州大商業(yè)發(fā)展定位已經(jīng)十分清晰。不久前福州市通過的《城市商業(yè)網(wǎng)點“十一五”建設(shè)及2010年發(fā)展規(guī)劃》，即確定城市中心商業(yè)零售網(wǎng)點布局的發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一個商業(yè)核心區(qū)、一個濱水開發(fā)帶、七個片區(qū)”。規(guī)劃還重點突出了福州市要建設(shè)35條商業(yè)街區(qū)的構(gòu)想，同時在批發(fā)市場及物流園區(qū)建設(shè)上，提出了要著力建設(shè)一批輻射全省乃至全國的市場，從而使其成為名符其實海峽西岸最具魅力休閑服務(wù)型商業(yè)都市。

三、 存在的問題：店面閑置風(fēng)險積聚

然而應(yīng)當(dāng)看到，福州商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的不斷增加，也加快了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險積聚。今年來，福州市商業(yè)地產(chǎn)市場供求關(guān)系仍失衡，銷售型商業(yè)地產(chǎn)供求比例為1∶0.75；全市閑置商業(yè)店面83萬平方米，其中僅臺江工區(qū)就有62.8萬平方米，若以當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)均價13221元／平方米計算，其沉淀資金至少在百億元左右。

1. 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展遭遇“瓶頸”。規(guī)劃是城市商業(yè)發(fā)展的龍頭。商業(yè)地產(chǎn)沒有規(guī)劃就盲目開發(fā)或有規(guī)劃卻不按規(guī)劃執(zhí)行，隨意性大，前瞻性不夠，都導(dǎo)致城市負(fù)荷過重，空間布局不合理，資源嚴(yán)重浪費等問題。據(jù)經(jīng)貿(mào)專家直言，福州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遭遇“瓶頸”，問題出在統(tǒng)一規(guī)劃力度弱。目前商業(yè)地區(qū)開發(fā)“過熱”，已到“鶯歌燕舞”狀態(tài)?！澳壳跋喈?dāng)一些大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，都定位為Mall（商業(yè)購物廣場），由于其建設(shè)地域都不是福州市的商業(yè)繁華地帶，是獨立的一個大面積的購物中心，今后會怎樣發(fā)展，目前尚難定論”。專家擔(dān)憂，福州的一些商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一面熱一面冷的情況，沿街店面看起來都挺不錯，而背街一面卻出現(xiàn)截然不同的情況，店鋪出現(xiàn)大量閑置，暫且論其定位，能把店鋪招滿就不錯了。而一些商業(yè)地產(chǎn)項目，雖然地處繁華地段，但受交通等因素的制約，很難按開發(fā)商原來的設(shè)想會有巨大的人流和商機，這將在很大程度上制約商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2. 土地供應(yīng)量持續(xù)增長，商業(yè)地產(chǎn)供求失衡。近幾年，福州市商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)量連續(xù)增長，僅去年增長的供應(yīng)量就達到了2003年和2004年總和的三分之二。盡管總量已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的傾向，但每年還有20多萬平方米的新增商業(yè)地產(chǎn)項目在建或等待審批。據(jù)統(tǒng)計，目前福州的商業(yè)地產(chǎn)總量已超350萬平方米，人均商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)超過香港水平。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總量過剩，將導(dǎo)致空置率居高不下。而新出臺的宏觀調(diào)控政策將對福州市的土地供應(yīng)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響，導(dǎo)致整體商業(yè)用地供應(yīng)產(chǎn)生問題。對于目前90平方米以下的住房只占住宅開發(fā)總量25%的福州來說，新政對全市房地產(chǎn)業(yè)的“殺傷力”是顯而易見的。為了追求土地出讓效益，勢必將有更多的土地推向商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)?？梢灶A(yù)見，未來5年之內(nèi)的市場供求關(guān)系將仍然表現(xiàn)失衡，這還將加快商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險堆積。

3. 非專業(yè)、非理性的開發(fā)模式，金寶變山芋。福州有關(guān)專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系失衡的另一個原因在于開發(fā)模式存在問題。據(jù)統(tǒng)計，目前福州商業(yè)地產(chǎn)項目70%以上都是采用“開發(fā)加銷售”的模式。而這種可售型的商業(yè)地產(chǎn)中有30%經(jīng)營失敗，40%業(yè)績平平，經(jīng)營成功的不過占30%而已。商業(yè)地產(chǎn)具有一次性建設(shè)成本巨大的特點，再加上招商、返租等因素，開發(fā)商在前期“養(yǎng)鋪階段”就要沉淀巨額資金。對于資金本來就不充裕的許多福州開發(fā)商而言，資金斷流是最大的風(fēng)險。因此，建完就賣、快速套現(xiàn)成為福州中小開發(fā)商的現(xiàn)實選擇。這種“開發(fā)加銷售”的模式，使商業(yè)地產(chǎn)的運營風(fēng)險增加。因為急于套現(xiàn)，開發(fā)商忽略了商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境的經(jīng)營，無法匯聚足夠的人氣，導(dǎo)致經(jīng)營者和投資者獲利不足，最終影響開發(fā)商資金回籠。2000年以前，福州曾經(jīng)一度出現(xiàn)搶購商鋪的現(xiàn)象。然而近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)、出租等一系列問題的出現(xiàn)，很多商鋪贏利都很艱難。一時間，“金寶寶”變成了“燙山芋”。

四、 構(gòu)建創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)的思考

創(chuàng)新型的商業(yè)地產(chǎn)是一種全方位覆蓋、全社會參與、全過程聯(lián)動的整體創(chuàng)新。其中，各種物質(zhì)和思想碰撞，是產(chǎn)生創(chuàng)新觀念重要源泉。面對福州商業(yè)地產(chǎn)市場不斷積聚的風(fēng)險，如何揚長避短，把握海西經(jīng)濟發(fā)展機遇，從而構(gòu)建福州創(chuàng)新型的商業(yè)地產(chǎn)，筆者建議：

1. 以規(guī)劃為主，因地制宜地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。城市規(guī)劃是經(jīng)濟社會發(fā)展的龍頭。商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項目與城市經(jīng)濟發(fā)展水平互動密切。城市和商業(yè)管理部門在保持城市規(guī)劃嚴(yán)肅性的情況下，必須嚴(yán)把大型商業(yè)地產(chǎn)項目的審批關(guān)，保證各類大型商業(yè)項目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)等問題。應(yīng)該結(jié)合福州風(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。同時，努力實施科技進步，推動“產(chǎn)、學(xué)、研”有機結(jié)合，不斷提升創(chuàng)新能力和核心競爭力。充分利用福州地區(qū)高等院校、科研機構(gòu)的研究實力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)的評價體系，使商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃適應(yīng)創(chuàng)新型城市發(fā)展要求，有效地遏止盲目開發(fā)。此外，管好規(guī)劃比編好規(guī)劃更重要。規(guī)劃一經(jīng)確立，必須通過立法形式確保嚴(yán)格執(zhí)行。要改進規(guī)劃監(jiān)督體制，實行規(guī)劃編制機構(gòu)與規(guī)劃監(jiān)督機制分設(shè)，監(jiān)督機構(gòu)成員由群眾代表、社會公眾人物和規(guī)劃專家組成，重大建設(shè)項目選址及規(guī)劃調(diào)整，必須事先公示并進行聽證，由監(jiān)督機構(gòu)成員三分之二以上投票通過才能生效。

2. 加強土地供應(yīng)監(jiān)控與管理，優(yōu)化土地資源配置。商業(yè)地產(chǎn)投資與生產(chǎn)是長期行為，土地供應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)的影響有相應(yīng)的滯后期。雖說現(xiàn)在福州土地管理已初步制訂出城市用地的總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃，但相當(dāng)多出讓地塊雖然都規(guī)劃有商業(yè)用房部分，不過這種規(guī)劃只是對面積指標(biāo)上的安排，而對具體的用途卻無法顧及，其后果是不少開發(fā)商拿地后，經(jīng)常出現(xiàn)規(guī)劃不當(dāng)?shù)那闆r。為此，政府在加強對土地的規(guī)劃時，可通過城市土地使用分區(qū)的制定，具體規(guī)定商業(yè)地產(chǎn)各地塊土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、密度等。土地用途一經(jīng)確定，一般不能隨意更改。同時，根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展需求，制定合理的土地供應(yīng)中長期計劃和年度計劃，綜合平衡商業(yè)地產(chǎn)用地總量，使有限的土地資源在時間、空間上得到平衡，從而提升創(chuàng)新型城市整體功能。

3. 理性投資，科學(xué)運用訂單商業(yè)開發(fā)模式。據(jù)了解，萬達集團首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，運用該模式在全國19個城市開發(fā)了21個購物中心，成為中國最大最成功的購物中心開發(fā)商，可為借鑒。福州已有幾家開發(fā)商在嘗試。訂單商業(yè)模式具有顯著的優(yōu)點，較之傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式更有利于創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但是由于訂單商業(yè)量身定做的特殊性，往往決定了建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣一來，訂單商業(yè)所潛在的后期風(fēng)險，完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營不當(dāng)，很難再適合其他商家使用，這給開發(fā)商造成的損失將更為慘重。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對于主力店的選擇必須慎重，應(yīng)選擇國內(nèi)外著名的、具有長期合作意向的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在后期風(fēng)險。

4. 改變模式，拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。福州創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式，可以探索信托、海外基金、將商用物業(yè)實行“證券化”等新型的融資渠道。比如在國外，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一個與商業(yè)地產(chǎn)共同成長的金融投資手段。2005年年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等之間的大規(guī)模項目股權(quán)收購合作成功，REITs境外上市將成為一種潮流，為商業(yè)地產(chǎn)提供了非常好的融資渠道，有利于地產(chǎn)開發(fā)商突破資金瓶頸，促進商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新健康發(fā)展。

參考資料

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5. 謝永嘉：《東福州：城市亞中心商圈崛起》，《東南快報》，2005.8.4