促進福州房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策取向

 

林文

 

作者簡介：林文，男(1943~)，福州市房地產(chǎn)經(jīng)濟研究會高級經(jīng)濟師。郵編：350003

 

［提要］本文為《當(dāng)代中國城市發(fā)展·福州卷》文稿《福州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展》中的第四節(jié)，

在前幾節(jié)回顧和分析當(dāng)前福州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及存在問題的基礎(chǔ)上，從城市規(guī)劃管理、規(guī)范

土地市場、調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)、開展理論研究、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測制度等方面提出對房地產(chǎn)

業(yè)發(fā)展的思路。

［關(guān)鍵詞］福州  房地產(chǎn)發(fā)展  政策取向

 

房地產(chǎn)市場健康與否，關(guān)系到改革開放穩(wěn)定的大局和人民群眾的切身利益。當(dāng)前福州市經(jīng)

濟形勢總體良好，有利于解決房地產(chǎn)市場深層次的問題。近年，政府采取宏觀調(diào)控措施已逐

步發(fā)揮了重要作用，有些政策效應(yīng)的顯效還有一定的滯后期。當(dāng)前最重要的任務(wù)是穩(wěn)定市場

預(yù)期，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)完善和落實各項措施，加強分類指導(dǎo)，冷靜觀察市

場變化，加大供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，要在總結(jié)經(jīng)驗和不足的基礎(chǔ)上，加強對深化城鎮(zhèn)住房制度

的改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制的研究。

一、堅持城市規(guī)劃為主導(dǎo)，充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)與指導(dǎo)作用

城市規(guī)劃是經(jīng)濟社會發(fā)展的龍頭，是指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總開關(guān)。住宅開發(fā)建設(shè)形成的

房地產(chǎn)，帶有公共產(chǎn)品屬性，它集經(jīng)濟、社會、文化、科技、生態(tài)、環(huán)保于一體，是一個多

目標(biāo)體系集中度很高的行業(yè)，必須堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，既要營造物

質(zhì)產(chǎn)品，又要提供精神產(chǎn)品；既要滿足消費者居住需要，又要適應(yīng)城市發(fā)展的要求；既要服

務(wù)當(dāng)代，又要恩澤后人。做到這一點，最重要的是嚴(yán)格按規(guī)劃進行建設(shè)。

要做到按規(guī)劃建設(shè)，必須更新規(guī)劃理念，改進規(guī)劃方法，提高規(guī)劃質(zhì)量。從長遠和發(fā)展角

度看，一個經(jīng)得起歷史檢驗的開發(fā)項目，必須體現(xiàn)以下幾點：

(一)綜合性的住宅科學(xué)技術(shù)要求

首先是一體化戰(zhàn)略。必須跳出二元結(jié)構(gòu)的思維模式，按照城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局，編制和調(diào)

整區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃，實行組團式結(jié)構(gòu)布局，重點發(fā)展近郊環(huán)城社區(qū)和現(xiàn)代化衛(wèi)星城，拓

展城市空間，實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮。其次是低密度的建筑。摒除片面追求容積率和以高為美、

以高為榮的觀念，重點發(fā)展多層低密度住宅。除城市中心社區(qū)外，新建社區(qū)總體容積率一般

不超過1為宜?，F(xiàn)行土地供給政策和城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從這種戰(zhàn)略調(diào)整的需要。其三是小尺

度的街坊。住區(qū)規(guī)模不宜過大，街坊道路不宜過長，加大路網(wǎng)密度，實行人車分流，提高車

輛通行能力。其四是開敞性的空間。要樹立空間共享共有的觀念，嚴(yán)格限制在住區(qū)建設(shè)遮擋

光照，影響通風(fēng)的高層建筑，拓展房屋間距，預(yù)留足夠的停車場地、消防空間和災(zāi)害預(yù)防用

地。其五是立體式綠化。從本地實際出發(fā)，做到水面、草坪、花卉、灌木、喬木合理配置，

講求整體綠化效果，綠化覆蓋率不少于40%，人均公共綠地面積不小于10平方米。最后是親

和式布局。住區(qū)規(guī)劃要方便老人、少兒、殘疾人出行和活動，促進人際交往，有利于提高鄰

里親和度。

上述幾條都是為了踐行“以人為本”的指導(dǎo)思想，使各項資源的整合利用為改善人居環(huán)境

服務(wù)，為提高生活質(zhì)量服務(wù)，為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)。

(二)放眼長遠，中短期結(jié)合，留有可持續(xù)發(fā)展空間

房屋建筑是百年大計，城市建設(shè)是千年大計?？茖W(xué)合理的規(guī)劃不僅內(nèi)容要全面詳實，而且

必須放眼未來，留有發(fā)展余地。首先，把必須預(yù)留的地段和保護的建筑，盡量在規(guī)劃中體現(xiàn)

出來，然后再根據(jù)現(xiàn)實需要編制近、中期發(fā)展規(guī)劃，堅持先保護后開發(fā)的原則，保護的范圍

包括：歷史文物古跡，標(biāo)志性建筑，生態(tài)建設(shè)地域，風(fēng)景名勝景觀；其次，預(yù)留發(fā)展用地數(shù)

量一般不少于規(guī)劃用地總量的5%，預(yù)留發(fā)展用地至少在20年內(nèi)不動用，只能用作公共綠地，

并不得占用基本農(nóng)田；第三，充分利用地下空間，城市地下空間的利用率應(yīng)不少于建成區(qū)規(guī)

劃面積的20%。

(三)管好規(guī)劃比編好規(guī)劃更重要

反思過去最大的教訓(xùn)，就是規(guī)劃在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的主導(dǎo)地位沒有確立，規(guī)劃的引領(lǐng)和

指導(dǎo)作用沒有發(fā)揮。沒有規(guī)劃就盲目開發(fā)或有規(guī)劃卻不按規(guī)劃執(zhí)行，隨意性很大；規(guī)劃自身

也滯后，觀念陳舊，標(biāo)準(zhǔn)偏低，前瞻性不夠，這是導(dǎo)致城市負荷過重，空間布局不合理，交

通道路擁堵，生態(tài)環(huán)境惡化，資源浪費嚴(yán)重的總根源。鑒于以上情況，還必須反復(fù)強調(diào)，所

有規(guī)劃一經(jīng)確立，必須通過立法形式確保嚴(yán)格執(zhí)行，任何一級政府和領(lǐng)導(dǎo)人都無權(quán)改變。要

改進規(guī)劃監(jiān)督體制，實行規(guī)劃編制機構(gòu)與規(guī)劃監(jiān)督機制分設(shè)，監(jiān)督機構(gòu)成員由群眾代表、社會

公眾人物和規(guī)劃專家組成，重大建設(shè)項目選址及規(guī)劃調(diào)整，必須事先公示并進行聽證，由監(jiān)

督機構(gòu)成員三分之二以上投票通過才能生效，否則不準(zhǔn)建設(shè)。

二、加強管理與宏觀調(diào)控，規(guī)范土地市場

房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)是長期行為，從土地購置開始到商品房供應(yīng)增加會有一個較長周期，土

地供應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的影響有一個相當(dāng)長的滯后期。為此加強土地一級市場管理，實行土地宏

觀調(diào)控是一項綜合性的系統(tǒng)工程，需要建立適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展需要的土地宏觀調(diào)控體制、

機制和法制，才能規(guī)范土地市場運作：

(一)完善土地利用規(guī)劃與土地供應(yīng)計劃編制，提升城市整體功能

土地資源的管理和調(diào)控首先必須制訂城市用地的總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、建立用途管制制度

，通過土地功能的合理分區(qū)促進城市產(chǎn)業(yè)功能的合理布局和土地利用效益的提高，同時加強

政府對土地市場的調(diào)控。規(guī)劃的具體內(nèi)容可以參考美國的經(jīng)驗，通過城市土地使用分區(qū)制具

體規(guī)定各地塊土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑密度等。土地用途一經(jīng)確定，

一般不能隨意更改。也可參照日本的經(jīng)驗，建立嚴(yán)格的土地利用許可證制度。通過先審查后

開發(fā)的土地開發(fā)許可制度，確保把開發(fā)建設(shè)活動對環(huán)境的負面影響降到最低，更有效地利用

土地資源。同時，根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展需求制定合

理的土地供應(yīng)計劃，包括中長期計劃和年度計劃，不僅綜合平衡用地總量和供求平衡，而且

使有限的土地資源在時間、空間上得到平衡，優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)布局，提升城市整體功能。

(二)完善土地儲備制度

運用市場機制，將存量國有土地、城市的閑散用地、利用效率不高的土地以及新增建設(shè)用

地等各類待開發(fā)土地，通過政府收購、收回、征用、置換等形式，集中由政府統(tǒng)一進行一定

程度的整理和前期開發(fā)成為熟地之后予以儲備。根據(jù)地方和經(jīng)濟發(fā)展的需要、土地開發(fā)成本

和房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，通過掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式將部分儲備地塊按照規(guī)劃要求和供

地計劃適時推向市場。在土地有效需求不足時，政府以買方角色進入土地市場，大量收購?fù)恋?，減少土地一級市場的供應(yīng)量，

防止低價土地供應(yīng)；當(dāng)市場需求過旺時，政府以儲備土地投放到市場，調(diào)節(jié)供需矛盾。

(三)完善土地市場交易制度

城市土地市場的有效運作需要一個統(tǒng)一、公開的土地有形市場，各種土地交易都在有形市

場公開進行，對于不同性質(zhì)的土地交易分別采取不同的交易方式，特別是要大力推行掛牌、

招標(biāo)、拍賣方式，通過市場競價實現(xiàn)土地資源的價值和合理分配。并且，要及時更新基準(zhǔn)地

價，進行地價公示，形成合理的價格形成機制和引導(dǎo)機制，促使市場交易價格公開化、合理

化。土地資源的優(yōu)化配置是建立在市場信息公開的基礎(chǔ)上的，因此完善的土地管理系統(tǒng)還包

括保證市場信息順暢流通的土地市場信息系統(tǒng)。通過建立土地交易預(yù)報制度，定期發(fā)布土地

市場供需和交易信息，公布各類地價指數(shù)，實現(xiàn)土地市場信息的公開查詢，避免由于信息的

不完全或不對稱造成的市場混亂。這樣，市場供需雙方都能通過土地市場信息系統(tǒng)獲得有關(guān)

交易的準(zhǔn)確、及時、全面的信息，市場要素能夠自由流通，土地資源通過供求關(guān)系形成以地

價指數(shù)為指導(dǎo)的合理交易價格，從而促進土地資源的合理流動和高效配置。

(四)完善土地管理政策與法規(guī)

土地資源的有效管理是以完善的法律法規(guī)、政策體系為前提條件的。縱觀各國土地調(diào)控的

系統(tǒng)，都是通過建立科學(xué)、詳盡的法律和制度體系來保證土地資源的高效、合理利用，對于

土地流轉(zhuǎn)的每一個環(huán)節(jié)、各方面情況，都有專門的法律作出明確的規(guī)定，確保土地交易、管

理的各個方面都有法可依、有章可循。對于福州來說，將致力于實行最嚴(yán)厲的土地管理制度

，這無可厚非。但是，當(dāng)前僅僅在土地審批環(huán)節(jié)上嚴(yán)格控制是不夠的。應(yīng)深刻總結(jié)和反省土

地供應(yīng)經(jīng)驗及教訓(xùn)，必須對原有相關(guān)法規(guī)、政策進行調(diào)整、完善，對新出現(xiàn)的問題，新建立

的制度在法規(guī)、政策上予以明確。如建立城市土地用途管制制度和土地使用許可證制度，進

一步完善土地儲備運行機制、儲備資金管理辦法，完善土地招標(biāo)拍賣實施辦法等。

(五)完善公眾參與機制

在美國、加拿大和英國，地方政府所作的決策，特別是土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃等和居民

利益緊密相關(guān)的決策，都要預(yù)先進行公告，廣泛征求各方面意見，然后由地方議會表決通過

后才能實施。這樣的決策程序雖然要花費比較長的時間，但可以最大限度地保障決策的正確

性。同時，通過法律制度保障公眾參與土地資源管理程序的合法性，通過政策和法規(guī)的制定

，明確公眾參與、土地信息公開查詢，舉行聽證會和建立舉報等反饋群眾意見的方式和途徑

，使政策決策與群眾意見相互融通，增強土地征用和開發(fā)利用過程的規(guī)范性、科學(xué)性，監(jiān)督

土地市場行為，這點，福州已開始啟動，應(yīng)進一步總結(jié)經(jīng)驗，認真貫徹下去。

三、合理調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

從近年的福州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的狀況來看，商業(yè)廣場、步行街商業(yè)圈等形象工程問題已逐步

顯露，其問題出在兩個方面，一是開發(fā)商，二是政府。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，從表面看雖是

實體，但真正難點在于商業(yè)運營模式、租賃模式和后續(xù)管理模式等，從事商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)

，不是簡單地蓋房子賣樓房，而是對開發(fā)商的管理、經(jīng)營決策和企業(yè)實力的綜合考驗；而對

政府來說，要促使地方商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，其項目建設(shè)應(yīng)以規(guī)劃為龍頭，靠聽證制度來保證

，這是國際通行的做法。因此，必須盡快吸收參照發(fā)達國家的做法，引入聽證制度，邀請專

家、利益相關(guān)者參與城市商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)的合理性聽證、評議，避免盲目開

發(fā)給福州經(jīng)濟發(fā)展帶來麻煩。據(jù)說，今年我國也將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，以其規(guī)

定，今后1000m2以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進行聽證，由發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、工商、

交通、環(huán)保等部門，生產(chǎn)信息部門，消協(xié)，行業(yè)組織及專家學(xué)者參與聽證，商業(yè)網(wǎng)點的所在

區(qū)、街道也推選代表發(fā)表意見，開發(fā)商經(jīng)過聽證后必須拿到同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建

設(shè)手續(xù)。政府對商業(yè)網(wǎng)點的統(tǒng)計納入法定的統(tǒng)計范圍之內(nèi)，在此基礎(chǔ)上對商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量、

布局、結(jié)構(gòu)以及市場需求情況進行動態(tài)檢測，及時向社會發(fā)布信息，引導(dǎo)企業(yè)、銀行，以及

個人投資者決策，促使商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更趨合理。這政策出臺必將為福州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深

遠影響。

房地產(chǎn)是特殊的商品，住房建設(shè)不能完全由市場來調(diào)節(jié)。福州市的住房建設(shè)在市場配置的

同時，必須借助政府的力量，建好經(jīng)濟適用房來保護弱勢群體的基本居住要求。政府首先要

好事實辦，關(guān)鍵在落實。經(jīng)濟適用房作為政策性住房是完善城市住房供應(yīng)體系至關(guān)重要的一

環(huán)，有一定的公益性質(zhì)，要落實國家的各項政策，要做好把關(guān)工作，現(xiàn)在不少經(jīng)濟適用房開

發(fā)出現(xiàn)走樣的情況，就是把關(guān)不嚴(yán)，包括開發(fā)商的開發(fā)門檻、銷售對象、物業(yè)管理等都應(yīng)當(dāng)

給予關(guān)注。其次要計劃明確，關(guān)鍵在定位。目前，福州經(jīng)濟適用房開發(fā)除了政府的政策要落

實外，幾個問題應(yīng)明確。一是建設(shè)計劃不能由開發(fā)商報，而應(yīng)由政府確定。每年在什么地方

建經(jīng)濟適用房，建多少，對象范圍多大，這些指標(biāo)都應(yīng)由政府有關(guān)部門經(jīng)過充分的調(diào)查研究

、論證后予以確定，然后向社會公開招標(biāo)承建商，這樣既解決了指標(biāo)問題，也解決了土地問

題。二是做好定位。經(jīng)濟適用房開發(fā)政策出臺幾年來遭遇的種種“尷尬”，根源在于其定位

模糊，按照經(jīng)濟適用房的字面意思來理解，它應(yīng)該是政策性住房，帶有政府保障的性質(zhì)。對

那些買不起普通商品房的中低收入者，政府有義務(wù)滿足他們基本的住房需求。因此，相對于

同區(qū)位的商品房，經(jīng)濟適用房開發(fā)因帶有政府補貼在內(nèi)并實施著嚴(yán)格的政府指導(dǎo)性定價，從

而具有明顯的價格優(yōu)勢。經(jīng)濟適用房開發(fā)及其銷售對象的界定需要進一步調(diào)查落實，把定位

問題處理清楚。最后要制度創(chuàng)新，關(guān)鍵在和諧。目前，我國經(jīng)濟適用房建設(shè)還存在一些缺陷

。按現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度，政府提供給困難家庭購買適用房的財政支出(主要是土地資源)沒

有體現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)中，卻讓投入資金和房子一起轉(zhuǎn)化成了買房者的個人財產(chǎn)，政府用于補貼困

難家庭購買經(jīng)濟適用房的財政支出凝固在購房主體上，而不是凝固在所購房屋上，住房保障

體系不能形成累積倍增效應(yīng)，經(jīng)濟適用房的社會效應(yīng)無法和諧。要完善經(jīng)濟適用房制度，關(guān)

鍵是堅持公共財政原則，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個人共有產(chǎn)

權(quán)房”制度，即產(chǎn)權(quán)不完全屬于購房者，依據(jù)其實際購買力只購買30—70%的產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)

權(quán)由政府買單擁有。這里應(yīng)著重指出的是，“政府與個人共有產(chǎn)權(quán)房”制度的最大優(yōu)點，是

政府在房子賣出后仍舊擁有發(fā)權(quán)。一旦購房者脫離了城市中低收入者群體，政府還可以依靠

手中的產(chǎn)權(quán)話語權(quán)和相關(guān)法規(guī)，將房子回購，再賣給其它暫時買不起房子的居民，或者勒令房

主按市場價將產(chǎn)權(quán)完全購回，從而消除有錢人占有政府福利現(xiàn)象，保證政府投資效率的最大

化，使經(jīng)濟適用房流轉(zhuǎn)更加順暢。

集資建房應(yīng)認真對待。集資建房是住房保障體系的一種方式，看似簡單運作難，看似小事

影響大，作為行業(yè)主管的建設(shè)部門，應(yīng)當(dāng)旗幟鮮明，不鼓勵，也不能反對，要正確予以引導(dǎo)。

集資建房，有狹義和廣義之分。狹義的內(nèi)含：第一是經(jīng)濟適用房的補充部分。國務(wù)院2002

年43號文件關(guān)于住房制度改革中，已明確提出集資建房是經(jīng)濟適用住房組成的一個部分，這

個部分只是一個補充；第二，單位有符合城市規(guī)劃建房的土地，或是房改房、危房需要改造

；第三，集資建房的對象是中低收入的職工；第四，享受經(jīng)濟適用房的若干優(yōu)惠政策；第五

，它是由單位統(tǒng)一組織的。廣義的內(nèi)含：第一，它的對象是社會自然人自愿集資建自住的，

而不是經(jīng)營性住房；第二，土地的來源是通過市場公開競標(biāo)獲得的，不是自有；第三，建房

一般不成規(guī)模，是分散、零星的；第四，建設(shè)要符合城市規(guī)劃要求，并經(jīng)過符合法定程序的

審批；第五，對象多數(shù)不是中低收入，而是中高收入。目前社會上出現(xiàn)的集資建房，指的是

后者，兩者不能混淆。

當(dāng)前社會上出現(xiàn)集資建房的情況，應(yīng)該說是不得已而為之，需要認真反思：

一是有的地方房價過高，市民難以承受，這是一種無奈的選擇；二是開發(fā)企業(yè)自身對地價

、房價進行炒作，失去了房價本來面目，形成虛高；三是經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)，政府

主導(dǎo)和引導(dǎo)不力，供求失衡；四是經(jīng)濟適用房的價格虛高，其與商品房的價格沒有拉開檔次

，有的只差100—200元，起不到市場上抑制價格作用；五是，對經(jīng)濟適用房購買的對象被異

化。供應(yīng)的對象錯位了，甚至出現(xiàn)不正之風(fēng)。

應(yīng)當(dāng)客觀分析其利弊。其利是：第一，是構(gòu)建多元化的住房社會保障體系的一種補充；第

二，集資建房開發(fā)成本相對低，可減少消費者的支出，對市民會有吸引力。但不至于如網(wǎng)絡(luò)

上所言，會降低40%—60%；第三，對抑制市場上的房價上漲過快會有一定的作用。其弊是：

第一，集資建房是一種不成規(guī)模、零星分散的建設(shè)，與倡導(dǎo)的統(tǒng)一規(guī)劃、因地制宜、綜合開

發(fā)、配套建設(shè)的原則相違背。從某種意義上說，是一種倒退?，F(xiàn)代化的社會提倡規(guī)模化生產(chǎn)

、專業(yè)化分工，社會化的社會只能用社會化大生產(chǎn)的方式去進行建設(shè)，零星建設(shè)不利于資源

的優(yōu)化配置和發(fā)揮社會最大效益；第二，分散建設(shè)影響城市整體容貌，配套不全，會增加社

會和政府的壓力；第三，集資建房也有一定的風(fēng)險，也存在炒房的可能性，搞不好最后還得

由政府來收拾殘局；第四，稅收減少，財政收入流失。

留利去弊，靠正確引導(dǎo)。要抓好三件事：一要大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，讓經(jīng)濟適用房在整個

市場中占有合理的比例，成為解決中低收入職工住房的主渠道；二是全面啟動和加大廉租房

建設(shè)。應(yīng)列入政府為民辦實事的重要內(nèi)容，全面啟動；三要合理調(diào)控房價和地價。要合理的

控制土地供應(yīng)數(shù)量，尤其是經(jīng)濟適用房和廉租房用地要保證。如果土地控制過緊，對房價來

說，可能也是一把雙刃劍。這三方面工作做好了，人們對集資建房就會理性對待。同時，對

于廣義集資建房來說應(yīng)該是有條件的。集資建房不應(yīng)該是自有自流的，應(yīng)當(dāng)要明確提出集資

建房的條件。必須控制在以下幾個條件上：一是應(yīng)是無房戶，是自住性的，不是經(jīng)營性的，

二是土地獲取應(yīng)該是通過市場公平的競爭而取得的，三是符合城市規(guī)劃的要求，按合法程序

審批，四是要完善必要的配套設(shè)施，不增加社會和政府壓力，五是要參照開發(fā)企業(yè)收取相關(guān)

的稅費，六是要有一定的規(guī)模，有規(guī)模才能有合理的配套。七是要建立相應(yīng)的機制，遺留問

題自行處理。

四、建立有福州特色的房地產(chǎn)理論研究體系

房地產(chǎn)業(yè)是一個極具地域特色的行業(yè)，其理論研究也必須突出地域特色。如今，隨著房地

產(chǎn)業(yè)實踐趨于理性，其研究必須愈來愈科學(xué)。僅僅依靠開始模糊破裂的“板塊論”

、“概念地產(chǎn)論”和操作性不強的“指數(shù)說”是不夠的。應(yīng)通過更多有志之士的共同努力，

提出一套相對適合福州現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場特點的研究思路、分析模式、評價指標(biāo)和發(fā)展理論

。

(一)應(yīng)逐步構(gòu)建一個高效、完整的房地產(chǎn)科學(xué)研究體系

在研究機構(gòu)組合上，盡快形成房地產(chǎn)行業(yè)、社會科學(xué)團體和數(shù)字科研部門協(xié)同作戰(zhàn)的“官

產(chǎn)學(xué)研”有機結(jié)合的科研體系。在研究內(nèi)容分工上，地區(qū)和企業(yè)等各層次展開的研究活動應(yīng)

按專業(yè)細化的要求，有所側(cè)重，有方向、重點，分工協(xié)作，使研究真正能為產(chǎn)業(yè)發(fā)展解決一兩個指導(dǎo)實踐操作的問題。

房地產(chǎn)研究是項介于官方和民間之間的科學(xué)活動，其最終歸宿是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。客觀

地說，目前，福州房地產(chǎn)研究處于分散無序的作戰(zhàn)狀態(tài)。為了保證房地產(chǎn)研究活動的健康發(fā)

展，發(fā)揮其在產(chǎn)業(yè)成長中的重要作用，福州市政府應(yīng)重視加強對房地產(chǎn)研究的引導(dǎo)，實施“

三大導(dǎo)向”，即行政導(dǎo)向：以文件、會議方式明確；契約導(dǎo)向：與研究機構(gòu)、學(xué)術(shù)刊物達成

重點研究方向的口頭或書面協(xié)議；資金導(dǎo)向：直接資助某些重點課題的研究。經(jīng)過不斷努力，逐步

形成符合福州地區(qū)特點，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的高效率、成系統(tǒng)的房地產(chǎn)科研體系。

(二)逐步模擬建立起一套近距離、短周期的房地產(chǎn)研究成果快速應(yīng)用機制

為了盡快縮短房地產(chǎn)研究成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力的周期，可從以下幾個方面做工作。一是

在科研項目上，要有一定比重的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需的課題；二是在項目參與群體構(gòu)成上，要

體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者和實際工作者相結(jié)合的原則，實行優(yōu)化組合，研究中應(yīng)用，應(yīng)用中研

究；三是在研究成果應(yīng)用傳遞上，充分發(fā)揮信息網(wǎng)絡(luò)平臺的作用，建立相關(guān)部門間數(shù)據(jù)信息

共享機制，把研究成果快速應(yīng)用傳遞和反饋信息網(wǎng)絡(luò)。

(三)逐步培養(yǎng)起一支高水準(zhǔn)、能刻苦鉆研的福州房地產(chǎn)科研隊伍

應(yīng)從福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度把培養(yǎng)和穩(wěn)定房地產(chǎn)科研人員作為重要任務(wù)來抓。高素

質(zhì)的房地產(chǎn)科研、調(diào)研和策劃精英是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高端稀缺資源。必須采取有效措施，加

強現(xiàn)有房地產(chǎn)科研人員能力的培養(yǎng)與素質(zhì)的提高，有計劃地造就一批福州新世紀(jì)房地產(chǎn)科研

學(xué)術(shù)的帶頭人。

五、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警制度

上世紀(jì)90年代住房制度改革的深化，催生了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。從那時起，人們對

房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注就未曾間斷過。這一方面是因為房地產(chǎn)業(yè)對促進國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要作

用，另一方面，也因為房地產(chǎn)作為一個新興產(chǎn)業(yè)，在運行中還存在著這樣那樣的問題。

應(yīng)該說房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和國民經(jīng)濟運行一樣，不會平穩(wěn)發(fā)展，而是在波動中前進的。從長

期來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟存在著周期波動現(xiàn)象。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行中還會產(chǎn)生不規(guī)律

的波動，比如，隨機波動、房地產(chǎn)過熱或泡沫等。應(yīng)該說，房地產(chǎn)周期性波動是市場經(jīng)濟運

行中的一種不可避免的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)泡沫通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落，往往是市場

投機行為盛行的結(jié)果，會對國民經(jīng)濟運行產(chǎn)生極大的危害，應(yīng)該加以防范、控制和消除的。

正是因為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的復(fù)雜性，使人們經(jīng)常像“霧里看花”，難以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場

運行的脈搏，也在一定程度上制約了對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的有效性。因此，建立健全

房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警制度勢在必行。

建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警制度，可以將反映房地產(chǎn)市場運行的有關(guān)指標(biāo)納入房地產(chǎn)統(tǒng)計

和監(jiān)測系統(tǒng)中，定期匯總并分析省內(nèi)外和福州地區(qū)指標(biāo)變化情況，為政府宏觀調(diào)控提供科學(xué)

依據(jù)和參考。鑒于房地產(chǎn)過熱是政府調(diào)控的主要對象，因此，量測房地產(chǎn)過熱的指標(biāo)應(yīng)該重

點監(jiān)測。主要包括：房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率比值；房價與家庭年收入的比值，

也稱為房價收入比；房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率的比值；地價增長率與GDP增長的比值；

租價比，這是指某一地區(qū)的房屋租金與房價的比值等等。

考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性和易于量測，使用時可對上述指標(biāo)進行篩選并根據(jù)具體情況加以選

擇。在獲得上述監(jiān)測指標(biāo)之后，可采取適當(dāng)?shù)姆椒▽χ笜?biāo)進行分析，并據(jù)此對房地產(chǎn)市場做

出正確的評測。評測方法可以采用多指標(biāo)綜合評判法，即通過對所選多個指標(biāo)分別評測，達

到預(yù)警臨界值的指標(biāo)越多，說明過熱而引發(fā)泡沫變化的可能越大；也可以采用指標(biāo)合成法，

即將所選指標(biāo)通過數(shù)學(xué)方法進行綜合，形成一個預(yù)警指數(shù)進行預(yù)測；還可以借助計量經(jīng)濟模

型進行評判。這樣，才可以增加房地產(chǎn)的通透度，以免產(chǎn)生盲目投資的混亂現(xiàn)象。