小產(chǎn)權(quán)房與保障房轉(zhuǎn)化初探

 林文

作者簡介：林文，男(1943~)，福州市房地產(chǎn)經(jīng)濟研究會常務(wù)副秘書長、高級經(jīng)濟師。郵編：350001

［提要］“小產(chǎn)權(quán)房”是城郊一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)，除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售的農(nóng)民住宅樓。最近，伴隨我國住宅產(chǎn)業(yè)化加快與房價的不斷飚升，“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)了來勢急促的普遍發(fā)展勢頭。積極探索和促進小產(chǎn)權(quán)房向保障房轉(zhuǎn)化對于解決小產(chǎn)權(quán)房的合法化和社會保障房來源的多樣化不失為一種可行路徑。

［關(guān)鍵詞］小產(chǎn)權(quán)房保障房轉(zhuǎn)化

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在城市郊區(qū)的一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)，除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售的農(nóng)民住宅樓。

其實，“小產(chǎn)權(quán)房”并不新鮮，它有多種名稱，象農(nóng)村的集資合作建房、村鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)用房等，其已經(jīng)10多年客觀地存在于我們大中城市的“城中村”與近郊。最近，伴隨我國住宅產(chǎn)業(yè)化加快與房價的不斷飚升，“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)了來勢急促的普遍發(fā)展勢頭，也成今年全國“兩會”關(guān)注熱點，其命運如何，亟待業(yè)內(nèi)人士深思。

從福州“小產(chǎn)權(quán)房”說起

在農(nóng)村，由于集體用地流轉(zhuǎn)制度的改革尚在探索，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能隨意買賣的，因為非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。

近些日子，福州一些村鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房賣得火熱。這些“小產(chǎn)權(quán)房”并沒有統(tǒng)一規(guī)劃與設(shè)計，直接夾雜建造在民房中間，顯得雜亂無章。這些套型面積大約為100平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”，每套售價基本在11-12萬元左右，其結(jié)構(gòu)多數(shù)是板樓，也有少數(shù)建成中間帶天井的非板式的結(jié)構(gòu)。如在蓋山鎮(zhèn)蓋山路的中山鴻景苑，該項目中的幾棟別墅已經(jīng)基本完工，兩棟多層住宅也即將落架。在售樓部，售樓小姐稱是由村委派來的，“套房2700元/平方米，別墅3700元/平方米，但必須一次性付款?！背齼r格外其他方面也必須具備一些條件：“該樓盤只能在本村交易，要買房，就必須把戶口落到中山村，今后要轉(zhuǎn)賣也只能賣給本村村民。買房的程序是先與中山村村委簽定《房屋認購合同》，兩年后可辦產(chǎn)權(quán)證，到時由村委開具一份證明，表明你是本村村民，再到區(qū)房管局辦理?！薄八灥摹斗课菡J購合同》的內(nèi)容與《商品房買賣合同》差不多，是參照后者制定的，并且具有法律效力?！薄敖窈笕绻枰疬w，國家不可能一分錢不給你?！睋?jù)該售樓小姐介紹，在這里買房的大都不是本村村民。他們之所以來此購房更多的是考慮到這些房子的低廉價格。套房2700元/平方米的價格，大約僅為倉山區(qū)商品房均價5500元/平方米的一半，且相比于一年前，這里的房價每平方米僅上漲了100元，與市區(qū)商品房價格的飛漲形成了鮮明的對比，

同樣在浦下村水閘附近的一幢“小產(chǎn)權(quán)房”前看到，樓前和右側(cè)都有小河流過，與閩江的活水相連。大樓統(tǒng)一防盜網(wǎng)整幢樓已經(jīng)建完，外墻貼了方磚，四周的不銹鋼防盜網(wǎng)也已安裝到位，準備最后的掃尾工程。筆者以購房者的身份與房東攀談起來，得知這幢樓現(xiàn)在只剩二樓03單元的一套了，面積都是100平方米，總價平均在11.5萬元左右。這里的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，但和周邊至少4000多元/平方米的商品房相比，便宜了一半多，同時,這里離城市中心也并不算太偏遠，北江濱的世茂外灘花園清晰可見。因此，前來購房的人絡(luò)繹不絕，甚至還有專程從外地趕來的購房者，村里附近幾幢類似的“小產(chǎn)權(quán)房”也都基本售空。

據(jù)了解，這一帶已建和正在搶建的“小產(chǎn)權(quán)房”初步估計有20多幢，按每幢20套計算，總數(shù)不少于400套，其建筑面積大約在40000多平方米，占地面積至少在800畝左右。有些“小產(chǎn)權(quán)房”早已入住。但從外觀加以判斷，應該是兩三年前建的，這說明“小產(chǎn)權(quán)房”存在的現(xiàn)象從前幾年就已經(jīng)開始了。

“小產(chǎn)權(quán)房”過去也曾建設(shè)過

中國有句老話：“冰凍三尺，非一日之寒”，其實，說起“小產(chǎn)權(quán)房”，其在福州地區(qū)存在，可以說由來已久。福州有關(guān)部門的一位資深經(jīng)辦人員告之：“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，已有10多年歷史，有其必然性。起初是農(nóng)村大隊（村委會）和國有房地產(chǎn)公司合資（合作）給農(nóng)民蓋集中區(qū)、中心村和農(nóng)民公寓時，把多余出來的房子私下賣掉。但他們很快發(fā)現(xiàn)，除了建設(shè)費用外，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有其他任何成本，利潤豐厚，一些村鎮(zhèn)，街道開始成片開發(fā)，于是，在城市周邊由點到面擴大。以后，由于郊區(qū)也組建自己房地產(chǎn)公司，農(nóng)村大隊（村委會）的與國有房地產(chǎn)公司合資（合作）形式才自動消亡。

在前世紀80年代中期，福州臺江、倉山、鼓樓、晉安等區(qū)域，一些農(nóng)村大隊（即現(xiàn)在的村）如洪山、臺江、倉山等等大隊，都曾經(jīng)與市房地產(chǎn)開發(fā)總公司、倉山房地產(chǎn)開發(fā)公司、臺江房地產(chǎn)開發(fā)公司、郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司等單位，以一方出地，一方出資金，及負責銷售的辦法，合作建成了茶園、鳳凰池、洋下、公正、三叉街、寧化等住宅小區(qū)，開發(fā)改造土地面積530多畝，建筑面積50多萬平方米，既為當?shù)剞r(nóng)村大隊改變了社區(qū)面貌，也明顯地改善了農(nóng)民的居住條件。

以鼓樓區(qū)井直街以北的公正大隊（村）公正新村為例，該新村9座大樓房就是公正大隊和福州市郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建造。其建筑特色是城鄉(xiāng)結(jié)合，既保留了農(nóng)民喜歡的單門獨戶形式，又有現(xiàn)代公寓良好的通風采光結(jié)構(gòu)。每一單元（村民稱為“直”），實際上就是一幢上下三層的小樓，一溜七八個單元毗鄰相接就成了一座大樓房。每一單元，上下三層，一廳五房，約130平方米。房后是一個約20平方米的小天井，似是貯存室。天井后是廚房。算上是“水、電、衛(wèi)”齊全的標準農(nóng)民公寓。其資金那里來？除大隊原來積累、農(nóng)民自籌一些外，其它就是通過銷售多出農(nóng)民公寓部分的收入，達到資金有所盈余。據(jù)了解，當時這種特殊環(huán)境、特殊方式建造起來的“小產(chǎn)權(quán)房”，其以后在產(chǎn)權(quán)認定工作中，雖然經(jīng)歷了一些曲折，但在政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，都基本得到解決。此后，正是基于以上諸多客觀原因，并隨著福州房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，這種建設(shè)方式才有幾年時間地進入了自動淡化時期。

近年，伴隨我國住宅產(chǎn)業(yè)化加快與房價的不斷飚升，“小產(chǎn)權(quán)房”相對便宜實在，其價格僅僅相當于現(xiàn)有房地產(chǎn)市場房價的25%～30%的優(yōu)勢，又在城市中心區(qū)周邊地方重新出現(xiàn)了來勢急促的發(fā)展勢頭，正如前面所提及的媒體報道，福州一些村鎮(zhèn)“小產(chǎn)權(quán)房”賣得火熱，又引起了社會普遍關(guān)注。

將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的思考

小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象是全國普遍存在的問題，也是當前福州市存在的突出問題。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)，可以說小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)鍵在于農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)制度的不到位。當前，一方面要制止新的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，另一方面則必須在在農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)制度改革措施出臺前，對業(yè)已存在的小產(chǎn)權(quán)房加以認真清理，積極探索將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的路徑。

1、調(diào)查情況，普查小產(chǎn)權(quán)房，做到分類處置心中有數(shù)

當前，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展態(tài)勢甚猛，如果不盡快處理，法不責眾以及法難責眾的社會心理和社會經(jīng)驗，將導致小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)數(shù)量和分布區(qū)域加速蔓延而最終難以收拾。雖然說福州“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，已有10多年歷史，說明我們在處理該問題上有一定的經(jīng)驗教訓，為此，福州應進行一次全市范圍的“小產(chǎn)權(quán)房普查”與調(diào)研，摸清過去的經(jīng)驗教訓，摸清現(xiàn)在各個地域在建、在售、已售小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量、占地規(guī)模、業(yè)主類型等資料，便于領(lǐng)導決策和設(shè)計分類處置的措施。

2、明確處置原則和基本方法，正視體制艱難博弈

解決小產(chǎn)權(quán)房問題，是一場體制、政策和民生的艱難博弈，任何極端一刀切的解決辦法，都是不現(xiàn)實也是危險的。特別是用拆除等方式解決小產(chǎn)權(quán)房問題，不僅會激化矛盾，也是一種極大的資源浪費。應盡快明確對現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的處置原則和基本方法，要充分考慮和權(quán)衡集體土地所有者、小產(chǎn)權(quán)房購買人、政府、社會公眾等各方的利益訴求。

為此，解決小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待：1、對于占用耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房違法項目，必須嚴肅查處、清理，該拆的拆，該停的停；對于開發(fā)商占用耕地參與小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)獲利的，政府要沒收、罰款。此外，還要追究當?shù)仡I(lǐng)導的責任；2、要加強農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅決予以制止；3、但對于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學發(fā)展的長遠眼光來提出對策，妥善解決現(xiàn)實問題。

3、運用科學發(fā)展觀，盡量利用經(jīng)濟手段解決

小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，小產(chǎn)權(quán)房與商品房相比，其開發(fā)成本能低過1/3，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。同時，由于小產(chǎn)權(quán)房不需繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商參與成本，而建筑商就是當?shù)剞r(nóng)民自己，最終成就了小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。

小產(chǎn)權(quán)房如果全部銷毀，那將是極大的資源浪費，能否將部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，完善手續(xù)后納入住房保障體系，這是當今我們亟待思考的問題。筆者認為，農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地開發(fā)的住房，經(jīng)合法程序，將其納入住房社會保障體系之中，意義更大。因為對大量此類住房進行拆毀，不僅社會成本高，還造成了資源的巨大浪費，因此，應深化農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)制度改革，可以經(jīng)合法程序?qū)⑵滢D(zhuǎn)為保障性住房，這樣不但可以擴大城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房的市場供應，還能起到平抑城市商品房價格的作用。對符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、農(nóng)民新居工程和新型社區(qū)規(guī)劃（簡稱“符合三規(guī)”），且已建成未售出的小產(chǎn)權(quán)房，由政府收購可改造為經(jīng)濟適用房、廉租房、農(nóng)民安置房等用途。已建成售出的，對開發(fā)商和出讓、出租土地方依法處罰、補辦相關(guān)手續(xù)，補繳出讓金、稅費等費用后納入房地產(chǎn)市場管理；正在建設(shè)的，應該停止建設(shè)、銷售，已售出的退還購房者購房款。

4、制定相當前瞻性的城市規(guī)劃，解決小產(chǎn)權(quán)房問題

政府要制定出具有相當前瞻性的城市規(guī)劃。此外，要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權(quán)、同價”，以確保農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民的社會保障能夠得到基本保證。

(責任編輯:朱劍修)